Particuliere verhuurders vrezen nieuwe regels: 'Betaalbare huurwoning voor iedereen gaan we nooit redden'

Demissionair woonminister Hugo de Jonge lijkt door te mogen gaan met zijn plannen om de huurmarkt verder te reguleren. In een procedurevergadering werd geen van zijn woonwetten controversieel verklaard. Verhuurders betwijfelen of de plannen werken.

De huurprijzen zijn in de vrije sector de afgelopen jaren explosief gestegen. Om huurwoningen ook voor middeninkomens betaalbaar te maken, komt Hugo de Jonge met de 'Wet Betaalbare Huur'. Die moet ervoor zorgen dat, tot een bepaalde grens, een huurder nooit meer betaalt dan wat de woning waard is.

'Prijzen stijgen juist met nieuwe wet'

Particuliere verhuurders zien niet in hoe de wet iets oplost. Mede door eerder genomen kabinetsbeleid verkopen nu al veel verhuurders hun panden. Deze nieuwe huurwet zou volgens hen er nog eens extra voor zorgen dat de huuropbrengsten zo laag worden, dat het niet meer uit kan.

Martijn Winnen is vastgoedadviseur en verhuurt zelf ook meerdere huizen: "Het is echt een superslecht idee. We zien dat het aantal huurwoningen drastisch naar beneden gaat, in Amsterdam bijvoorbeeld. Door de schaarste gaan de prijzen weer omhoog. Wat Hugo de Jonge wil, bereikt hij niet met dit beleid."

Woekerprijzen

Directeur van de Woondbond Zeno Winkels is juist blij met de wet: "Wij denken dat er te veel woekerprijzen worden gevraagd. Dat zijn huren die mensen niet kunnen betalen en eigenlijk hoger zijn dan de waarde van de woning."

"In de grote steden is zo'n schaarste op dit moment, die wordt via de prijzen uitgevochten. Mensen met een normaal inkomen kunnen bijna niet meer in de stad wonen," aldus Winkels. "Om een normale stad te hebben, hebben we wel verpleegsters, agenten en vuilinismannen nodig die daar wonen. Niet alleen mensen met een topinkomen."

Draagvlak voor middenhuurwet

Voor de wet is in elk geval draagvlak in de samenleving. Uit het jaarlijkse woningmarktonderzoek onder het EenVandaag Opiniepanel blijkt dat zeven van de tien ondervraagden (71 procent) de wet hard nodig vinden: "Het is toch te gek voor woorden dat je met een behoorlijk inkomen geen fatsoenlijk huurhuis meer kunt betalen", motiveert een panellid.

Dat met een lagere huur verhuurders minder verdienen, vindt de meerderheid prima. Tegenstanders (14 procent) zijn juist bang dat de problemen alleen maar groter worden met de wet. Als beleggers zich terugtrekken, komen er juist minder huurwoningen, beredeneren zij.

Stijgende prijzen

Er zijn in ons land iets meer dan 8 miljoen woningen, bijna de helft daarvan is huur. Ongeveer twee derde is in handen van woningcorporaties en van die woningen valt het grootste deel onder de sociale huur. Het aantal private huurwoningen is ruim 14 procent van de woningvoorraad, blijkt uit cijfers van CBS.

Het aantal private huurwoningen nam in 2021 relatief sterker toe dan het aantal koopwoningen en het aantal corporatiewoningen. Volgens woningplatform Pararius worden dit jaar toch minder huurhuizen aangeboden: "In het tweede kwartaal van 2023 werden in de vijf grote steden 27 procent minder huurwoningen aangeboden dan een jaar geleden. De gemiddelde vierkantemeterprijs steeg in deze steden met 5 tot bijna 8 procent."

Huurwoningen voor middeninkomens

Of een woning onder de sociale huur valt, wat betekent dat die maximaal 800 euro per maand kost, wordt bepaald met een puntensysteem. Van energielabel, tot aantal vierkante meter en lengte van het aanrechtblad, het speelt allemaal een rol. Zijn er meer voorzieningen aanwezig en is het afwerkingsniveau hoog, dan kun je extra punten krijgen en is een woning duurder.

In de 'Wet Betaalbare Huur' van woonminister De Jonge wordt die puntengrens omhoog getrokken, tot een huur van 1100 euro. De huurprijs van meer woningen worden daardoor gemaximeerd. Doel is om meer woningen voor middeninkomens bereikbaar te maken. Alleen voor woningen boven de puntengrens is de verhuurder vrij om te vragen wat hij of zij wil.

Schaarste is het probleem

Verhuurder Martijn Winnen gelooft niet dat het mogelijk is om voor iedereen een betaalbare huurwoning te realiseren: "Dat gaan we nooit redden. Er is schaarste, dat is het echte probleem. Prijsstijging is het gevolg van die schaarste. Je moet dus die schaarste te lijf, met bestaande bouw en nieuwbouw. En je moet wellicht ook iets doen aan de instroom van mensen."

Winnen ziet juist het averechtse nu gebeuren: "Particuliere verhuurders schieten in de stress. In paniek beginnen ze nu hun panden te verkopen. Als je nu een woning verhuurt voor 1600 euro per maand en je krijgt daar straks 1000 euro voor, kan je helemaal niet meer uit."

Onzekerheid niet goed voor markt

Verantwoordelijk voor meer nieuwe woningen is onder andere Judith Norbart van IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland). Pensioenfondsen investeren via haar in nieuwbouw. Zij hoopt juist dat de wet er wel komt. "Anderhalf jaar is er gesproken over deze wet. En in die anderhalf jaar was de markt in onzekerheid. En dan zie je toch dat de investeringen niet zo zijn, niet in die mate, als je zou willen."

"We willen versnellen, meer woningen", aldus Norbart. "Wij zijn bang dat als deze wet wordt uitgesteld er nog een langere periode van onzekerheid is en die woningproductie dus niet zo snel op gang komt als we zouden willen. Dat vinden wij niet verantwoord richting al die woningzoekenden die nu een woning nodig hebben."

'Wonen is een recht'

Zowel de belegger, als de huurder en de particuliere verhuurder zien een oplossing voor de vastzittende huurmarkt dus in meer woningen. Al verschillen ze van mening over de manier waarop dat moet. Volgens de Woonbond is wonen een "grondrecht en noodzakelijk" en moet de overheid zorgen dat iedereen een dak boven het hoofd heeft.

"Juist omdat we te weinig daken hebben, kunnen we dat niet meer over de prijs uitvechten, want dat is echt schaarste", aldus Winkels. "Dat is in de woestijn zijn, er staat 1 mannetje, die verkoopt 1 flesje water, maar ja, het kost 100 euro. Zo is het ook met woningen op dit moment. En dat kun je jonge mensen niet aandoen."

'Wonen is een belegging'

Winnen denkt juist dat als er aan woningen verdiend kan worden, er meer komen: "Een woning is een belegging. Als ik naar de supermarkt ga en ik koop daar eten, dan heeft iedereen daar aan verdiend. Eten is ook een recht."

De middenhuurwet is in een procedurevergadering van de Tweede Kamer-commissie van Binnenlandse Zaken niet-controversieel verklaard. De voltallige Kamer zal er 12 september definitief over stemmen. Naar verwachting neemt de Kamer het besluit van de commissie over. Dat betekent dat dit demissionaire kabinet toch aan de slag kan gaan met het uitwerken van de plannen.