Voor een betaalbare prijs een woning huren? Dat lijkt bijna niet meer te kunnen. Verhuurders verkopen hun woningen namelijk volop. Als oorzaak wordt gewezen naar de Wet betaalbare huur, toch speelt meer mee, zegt woningmarktdeskundige Nic Vrieselaar.

Terwijl het aanbod van huurwoningen afneemt, blijven de huurprijzen in de vrije sector stijgen. De voormalig minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge hoopte met de Wet betaalbare huur daar verandering in te brengen. De vraag is of dat is gelukt.

Veel kritiek

De wet, die op 1 juli werd ingevoerd, zou door middel van een puntensysteem ervoor zorgen dat een huurder niet meer betaalt dan wat een woning waard is. Maar, er is veel kritiek op deze wet. Hoewel de huur van veel mensen omlaag gaan door deze wet, wordt er gewaarschuwd voor een onbedoeld effect.

Het zou ervoor zorgen dat een deel van de particuliere woningbezitters hun huurhuis willen verkopen. Nu, 12 dagen na start van de wet, ziet woningplatform Pararius het aantal huurwoningen in dat middensegment afnemen. Daarmee lijkt de wet die juist in het voordeel van huurders zou moeten werken, voorlopig juist het omgekeerde te doen.

Tweeledig probleem

Het probleem is tweeledig, stelt econoom en woningmarktdeskundige bij RaboResearch Nic Vrieselaar. "Ten eerste zijn er gewoon te weinig huizen. Of dat nou koop- of huurhuizen zijn: er zijn er niet genoeg. Vervolgens geldt dat de huizen die er wel zijn ontzettend duur zijn, en ook alsmaar duurder worden."

Ook Jasper de Groot, directeur van woningplatform Pararius, ziet al lang een tekort aan huurwoningen. "Met name in dat middensegment, waar juist die wet voor bedoeld was. Daar zien we het aantal woningen, ook van goede kwaliteit, afnemen."

Aanbod blijft achter

Volgens Vrieselaar moet er naar een groter geheel gekeken worden, om een oorzaak aan het krimpend aanbod van huurwoningen te verbinden. "Het is eigenlijk een kwestie van veel factoren die meespelen", vertelt hij. "Ik denk dat die Wet betaalbare huur wel een invloed heeft op het aanbod, maar we zien eigenlijk al langere tijd dat het aanbod van middenhuurwoningen achterblijft en daalt."

De Groot ziet de wet vooral als slecht nieuws voor huurders. "Verhuurders kiezen eieren voor hun geld en die verkopen nu die kwalitatief goede woningen en verdwijnen daardoor van de huurmarkt."

Hogere rente

Ten eerste benoemt Vrieselaar de hogere rente als factor. "Veel beleggers die een huis kopen om te verhuren sluiten daarvoor een hypotheek af. Die rente is nu veel hoger dan een paar jaar geleden." Dat betekent dat de kosten om een huis te hebben om te verhuren hoger zijn, omdat je een hogere rente betaalt.

"Dat maakt dat als jij tegelijkertijd minder huur kunt vragen, je minder makkelijk winsten kunt maken. En de beleggers zitten er uiteindelijk in om winst te maken." Volgens hem speelde dit al vóór ingang van de Wet betaalbare huur.

Nieuw belastingstelsel

Ten tweede benoemt hij het nieuwe belastingstelsel, dat niet al te lang geleden voor beleggers is ingegaan. Tot voor kort betaalde je weinig tot geen belasting, als je een huis verhuurde. Nu is dat anders: "Spaarders betalen nu minder belasting. In plaats daarvan betalen mensen met meer vermogen, met aandelen en beleggingen, nu meer belasting." Ook dat scheelt veel voor de verhuurder.

"Dat kan echt om duizenden euro's per jaar gaan. Dat betekent dus ook dat je weer die combinatie ziet: aan de ene kant betaal je meer rente, maar ze betalen ook meer belasting", legt hij uit.

Niet kopen, maar verkopen

Verder zien veel beleggers de wet al langer als dreiging: voordat de wet op 1 juli van start ging, hing het al maanden boven de markt. Ook dat is van invloed op het besluit om een huurwoning te verkopen.

"Er wordt al een tijd gesproken dat er iets moet worden gedaan aan het middenhuursegment. Dus, het zou ook kunnen zijn dat die dreiging beleggers een beetje terughoudend heeft gemaakt. Waardoor zij geen huizen meer kochten, maar nog wel verkochten", vertelt de econoom.

Opeenstapeling van factoren

Het gaat volgens Vrieselaar voornamelijk om de opeenstapeling van eerdergenoemde factoren. Daarmee is ook te vroeg om langetermijneffecten van de wet vast te stellen.

"Deze wet heeft heel erg ingezet op het verlagen van kosten voor huurders. Het probleem is alleen dat dat niet gelijk ook zorgt voor meer aanbod van woningen. Sterker nog, de eerste signalen lijken er toch op te wijzen dat het juist zorgt voor minder aanbod van huurwoningen."

'Wet is geen wondermiddel'

De Groot ziet wel duidelijk een relatie tussen de wet en de verandering op de markt. "Sinds het aankondigen van de wet is het aantal woningen die uit de huurmarkt verkocht worden gestegen tot bijna acht procent." Voorheen was dat drie procent.

Vrieslaar is sceptisch over de wet: "Op zichzelf gaat dit geen succes zijn. Dus, de wet is niet een wondermiddel om huizen bij toverslag ineens betaalbaar te maken." Er moet echt veel meer gebeuren, benadrukt de econoom. "Er zijn nu heldere regels voor wat een middenhuurwoning is en onder welke voorwaarden je dat mag verhuren. Nu moeten we ook zorgen dat er meer van die woningen komen."

'Mismatch'

Op korte termijn kan er van een 'mismatch' worden gesproken, als het gaat om de wet. "Reguleren leidt niet tot meer woningen en ook niet tot lagere prijzen. Het is een averechts effect", zegt De Groot. Volgens hem gaat het kiezen voor een huurwoning, tegenover een koopwoning, ook vooral om flexibiliteit. "Daar blijft hierdoor niets van over. Dus ik zie het heel somber in."

Vrieselaar ziet het ook als gecompliceerd in, maar denkt dat er op langere termijn meer mogelijk is. "Je ziet eigenlijk vaak dat die grondprijzen zich ook wel weer aanpassen. Dus dat beleggers dan ook weer minder betalen voor de grond. Alleen op korte termijn zorgt het voor een mismatch."