Wat zijn de gevolgen als woonbeleid voor middenhuur controversieel wordt verklaard? En andere vragen beantwoord

Plannen van minister Hugo de Jonge moeten ook een uitkomst bieden voor huurders die tussen wal en schip vallen: ze verdienen te veel voor sociale huur, maar te weinig voor de vrije huursector. We vroegen wat jullie erover willen weten.

Econoom huizenmarkt Nic Vrieselaar van de Rabobank geeft antwoord op de meestgestelde vragen.

1. Wat zijn de kabinetsplannen van minister De Jonge?

Minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) maakte in 2022 zijn plannen bekend om de middenhuursector te reguleren met de Wet betaalbare huur. Hij wil het woningswaarderingstelsel (WWS), ook wel het puntenstelstel genoemd, gaan gebruiken voor woningen.

Het puntenstelsel wordt nu al gebruikt om prijzen voor sociale huur te berekenen. "Het stelsel wordt waarschijnlijk opgerekt tot huurprijzen van 1.100 euro per maand, maar de precieze prijs wordt bekend zodra de wet definitief is", zegt Vrieselaar. "De wet gaat gelden voor nieuwe huurcontracten."

Hiermee wil De Jonge een maximale huurprijs voor huurwoningen voor middeninkomens regelen. "De punten gaan bepalen hoe duur een huurhuis mag zijn op basis van de kwaliteit van het huis. Denk aan hoe groot het is, hoe energiezuinig en op welke plek het staat."

"Als een verhuurder een hogere prijs vraagt voor een woning dan het puntenstelsel toelaat, dan kan de huurder naar de Huurcommissie stappen. Krijgt de huurder gelijk, dan gaat de huur omlaag en krijgt de te veel betaalde huur terug."

Deze plannen kunnen een uitkomst bieden voor de groep die een groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten. Vrieselaar: "Vooral in de vrije huursector zijn mensen een ongezond groot deel kwijt aan woonlasten. Uit onderzoek blijkt ook dat huurders financieel kwetsbaarder zijn dan huiseigenaren. Voor huurders kunnen goedkopere huurwoningen dus een oplossing zijn."

Maar de econoom wijst wel op de hele hoge huurprijzen die komen door het gebrek aan woningen. "De nieuwe wet zorgt weliswaar voor lagere prijzen, maar lost het gebrek aan huurhuizen niet op. Onbedoeld kan de wet daardoor leiden tot bijvoorbeeld wachtlijsten voor middenhuurwoningen."

Bron: EenVandaag

2. Wat zijn de gevolgen als het woonbeleid voor middenhuur controversieel wordt verklaard?

De Wet betaalbare huur is nu slechts een wetsvoorstel en moet nog worden goedgekeurd door de Tweede Kamer. Met de val van het kabinet worden veel politieke besluiten uitgesteld, en veel wetsvoorstellen worden als 'controversieel' beschouwd. Dit betekent dat het demissionair kabinet niet zomaar nieuwe regels en wetten kan invoeren.

Voordat de Tweede Kamer beslist of een wetsvoorstel controversieel wordt verklaard, worden alle onderwerpen besproken in de commissies. Dit gebeurde afgelopen woensdag. Op 12 september zal de Tweede Kamer stemmen over welke onderwerpen officieel controversieel worden verklaard.

De commissie Binnenlandse Zaken heeft geen enkel wetsvoorstel controversieel verklaard, maar de Wet betaalbare huur is nog niet apart behandeld. Dit betekent niet automatisch dat de plannen van minister De Jonge definitief doorgaan.

Toch weet Vrieselaar niet zeker of dat uitmaakt. "De politieke druk om iets te doen aan de hoge prijzen in de vrije huur is enorm. Dus zelfs als deze specifieke wet er uiteindelijk niet doorheen komt, is de kans groot dat er komende jaren door een volgend kabinet alsnog wordt ingegrepen in de vrije huurmarkt."

3. Hoeveel extra huurwoningen zijn er nodig in het middensegment?

Vrieselaar zegt dat het moeilijk is om precies te weten hoeveel extra huurwoningen in het middensegment nodig zijn. "Wat wel zeker is: het demissionair kabinet hoopt tot 2030 op ongeveer 900.000 nieuwe huizen, waarvan 350.000 voor betaalbare koop- en huurwoningen. Of dat te weinig is, te veel of precies genoeg, dat moet komende jaren blijken."

"Het is namelijk moeilijk om de woningbehoefte in de toekomst te voorspellen. Groeit de bevolking harder dan verwacht, dan zijn natuurlijk meer huizen nodig. Maar is de economie onzeker, dan blijven mensen soms juist liever thuis of met huisgenoten wonen om geld te besparen en zijn op dat moment dus minder huizen nodig."

"En soms kunnen meer huizen juist ook zorgen voor meer vraag naar huizen. Niet elke student bijvoorbeeld wil op kamers. Maar stel je voor dat er ineens 100.000 extra betaalbare studentenkamers zijn. Dan willen zij misschien toch ook uit huis, en zijn die extra studentenkamers in no time bezet."

"De vraag naar woningen is dus niet alleen een kwestie van hoeveel mensen er zijn, maar ook van de stand van de economie, de inrichting van de huizenmarkt en de woonvoorkeuren van mensen. Allemaal factoren die in de loop der tijd nog weleens veranderen."

4. Wat gebeurt er als er in één klap veel huizen voor middenhuur op de markt komen?

Volgens Vrieselaar is het aantal beschikbare huurwoningen een belangrijke factor bij het bepalen van de huurprijzen in de (midden)huurmarkt. "Als er plotseling veel meer middenhuurwoningen beschikbaar zouden zijn, zouden verhuurders niet langer in staat zijn om willekeurige hoge huurprijzen te vragen. Ze zouden hun huurprijzen moeten verlagen om huurders aan te trekken."

Dit klinkt op het eerste gezicht positief voor huurders, want het zou kunnen leiden tot lagere huurkosten. "Maar het is wel belangrijk om te beseffen dat het idee van plotseling veel extra middenhuurwoningen helemaal niet realistisch is. Nu is het middenhuursegment slechts een klein deel, ongeveer 5 tot 10 procent, van de woningmarkt in Nederland", legt hij uit.

"Bovendien kost het veel tijd om nieuwe huizen te bouwen. Er zijn helaas veel obstakels die de snelle bouw van middenhuurwoningen bemoeilijken. Denk aan een tekort aan geschoolde arbeiders, bouwmaterialen en geschikte bouwlocaties. Daarnaast is er nog de uitdaging van stikstofemissies. Deze praktische problemen maken het onwaarschijnlijk dat we op korte termijn zo veel nieuwe middenhuurwoningen op de markt zien verschijnen dat er ineens een overschot is."

5. Als het niet meer rendabel is om deze woningen te bouwen en te verhuren, wie gaat het dan nog doen?

Vrieselaar denkt niet dat particuliere investeerders snel gaan bouwen, omdat het op dit moment simpelweg te duur is. "Dat komt vooral door de hoge grond- en huizenprijzen. In steden zoals Amsterdam werden afgelopen jaren enorme bedragen neergelegd voor grond om op te bouwen of voor huizen om te verhuren."

"Dat was met het idee dat ze hoge huurprijzen konden rekenen. Alleen, als de huurprijzen voor middenhuurwoningen door de nieuwe wet niet langer zo hoog mogen zijn, wordt het voor projectontwikkelaars niet rendabel om de hoge grondprijzen te rechtvaardigen."

Toch is er hoop voor de toekomst, omdat Vrieselaar verwacht dat de grondprijzen op de termijn zullen dalen. "Als beleggers geen hoge prijzen willen betalen voor de grond, zal de vraag naar grond afnemen en de prijs ervan zakken." En tonen investeerders bij die lagere grondprijzen waarschijnlijk weer interesse in het bouwen van middenhuurwoningen.

In deze situatie kunnen woningcorporaties een belangrijke rol spelen. "Ze zijn van oudsher gericht op het verstrekken van huisvesting aan mensen met minder kansen hebben op de woningmarkt. Het bouwen van meer middenhuurwoningen past bij hun missie, en ze zijn niet gericht op hoge winsten. Alleen, ook woningcorporaties worden geconfronteerd met uitdagingen, zoals hoge grondprijzen en dure bouwkosten,de verantwoordelijkheid om sociale huurwoningen te bouwen en om bestaande huizen te verduurzamen."