Na een periode van stijging is de hypotheekrente de afgelopen maanden weer fors gedaald. Voor EenVandaag Vraagt vroegen we wat jullie willen weten over deze daling en de gevolgen ervan voor de woningmarkt.

Emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn en econoom huizenmarkt bij de Rabobank Nic Vrieselaar geven antwoord op jullie vragen.

1. Wat is de oorzaak van de daling van de hypotheekrente?

De afgelopen jaren hebben de centrale banken de rente verhoogd om daarmee de inflatie te bestrijden, vertelt Conijn. Daardoor werd lenen duurder en was het aantrekkelijker om geld te sparen. "Het idee hierachter is dat mensen en bedrijven hierdoor minder geld uitgeven." En dat drukt de inflatie, legt Vrieselaar uit.

"Nu de inflatie enigszins gedempt is, is de verwachting dat centrale banken over een vrij korte tijd, dit jaar al, hun rente weer flink verlagen. De hypotheekrentedaling heeft alles te maken met die verwachting", zegt Vrieselaar.

"Financiële markten proberen namelijk te voorspellen welke rentepercentages centrale banken gaan hanteren. En omdat verwacht wordt dat centrale banken hun rentes gaan verlagen door die afgenomen inflatie, zijn de rentes op de kapitaalmarkten - waar de hypotheekrente mee samenhangt - afgelopen maanden aanzienlijk gedaald."

Bron: Eigen foto

2. Wat betekent dit voor de prijzen van nieuwbouw?

Voor alle huizenprijzen, zowel die voor nieuwbouw als die bestaande bouw, zorgt een daling van de hypotheekrente voor duurdere huizen, vertelt Vrieselaar. Mensen hebben door de lagere hypotheekrente namelijk meer te besteden, waardoor ze meer kunnen lenen en bieden. Dat, in combinatie met de krapte op de woningmarkt, zorgt ervoor dat huizen duurder worden.

Tegelijkertijd wordt het door de dalende rentepercentages voor investeerders aantrekkelijker om nieuwe huizen te bouwen, voegt Conijn daaraan toe. Voor beleggers zijn de rentekosten om de bouw te financieren de belangrijkste kosten, legt hij uit. "Als die rente lager wordt, is het dus voordelig om te investeren in nieuwbouw."

3. Houden makelaars de verkoopprijzen bewust hoog?

Nee, zegt Conijn. "Makelaars die woningen verkopen zullen natuurlijk een zo hoog mogelijke prijs proberen te realiseren voor hun opdrachtgevers, maar uiteindelijk is het kwestie van vraag en aanbod", benadrukt hij. "Uiteindelijk moet er ook iemand zijn die bereid is om de vraagprijs te betalen. Dat leidt ertoe dat er een marktconforme prijs tot stand komt."

4. Is de hypotheekrentedaling gunstig voor starters?

Op korte termijn is het een opsteker voor starters, denkt Vrieselaar. "Als starters nu een huis kopen, betalen zij minder rente dan wanneer zij een huis gekocht zouden hebben in een periode waarin de hypotheekrente hoger was." Bovendien zorgt dit ervoor dat kopers meer kunnen lenen en dus ook een hoger bedrag kunnen bieden voor een huis.

Maar op de lange termijn gaan starters er niet per se op vooruit, zegt hij. "Een lage hypotheekrente in combinatie met krapte op de huizenmarkt maakt bestaande koopwoningen duurder. Dus uiteindelijk betalen starters weliswaar minder aan rente, maar zijn ze meer geld kwijt aan het betalen van de hogere aanschafprijs."

5. Heeft de dalende hypotheekrente ook effect op de huren?

Volgens de experts gebeurt dit indirect. "De huurprijzen worden namelijk niet rechtstreeks beïnvloed door de rente omdat die worden bepaald door het huurbeleid van de overheid, beleggers en corporaties", zegt Conijn.

Vrieselaar: "Maar de rente heeft wel direct impact op de huizenprijzen: door de lage rente stijgen de koopprijzen van woningen. Dat zorgt ervoor dat de grond van het huis duurder wordt. Als jij grond wilt kopen om huurwoningen te bouwen reken je vervolgens die gestegen grondprijs door aan je nieuwe huurders. Dus als jij besluit om te huren kan de daling van de hypotheekrente ervoor zorgen dat je meer huur moet betalen."

Conijn denkt daarentegen dat het effect van de rente op de huurprijzen verwaarloosbaar klein is.

6. Hoe zit het met de hypotheekrente in andere landen?

Conijn verwacht dat de hypotheekrente ook in andere landen zal gaan dalen. "Het is namelijk niet alleen de hypotheekrente in Nederland die daalt, maar de rente op de internationale kapitaalmarkt. Dus het is een beweging die in alle landen zal gaan plaatsvinden."

7. Hoe lang lijkt de daling van de hypotheekrente door te zetten?

Dat durft zowel Conijn als Vrieselaar niet met zekerheid te zeggen. "Maar wat we nu verwachten, is dat Europese en Amerikaanse centrale banken hun rente wel wat gaan verlagen. Alleen waarschijnlijk niet zo snel en veel als de financiële markten denken", zegt Vrieselaar.

"Als de financiële markten ernaast zitten, betekent het dat de hypotheekrente niet veel verder meer zakt, maar misschien zelfs iets gaat stijgen", vervolgt hij. "Maar dat moet dus nog blijken. Uiteindelijk hangt het allemaal af van de inflatie. "

Olie- en gasbedrijven Shell en Total trekken zich voorlopig terug uit een project voor CO2-opslag onder de Noordzee. Ze vinden de aanleg van de pijpleidingen die dit mogelijk moeten maken nog te risicovol.

Op basis van een tip van de AIVD werd in april de advocaat van Ridouan Taghi, Vito Shukrula, gearresteerd. AIVD-baas Erik Akerboom vertelt dat de dienst wil voorkomen 'dat criminele netwerken worden aangestuurd vanuit de gevangenis via een advocaat'.

Shukrula's arrestatie op donderdag 10 april leidde tot geschokte reacties in de advocatuur. Hij werd aangehouden na een bezoek aan zijn cliënt Ridouan Taghi in de Extra Beveiligde Inrichting (EBI) in Vught. Volgens het Openbaar Ministerie (OM) zou Shukrula zich schuldig hebben gemaakt aan 'deelname aan een criminele organisatie'.

Strafrechtelijk onderzoek

Wat deze zaak zo bijzonder maakt, is de doorslaggevende rol die veiligheidsdienst AIVD in Shukrula's arrestatie heeft gespeeld. Het strafrechtelijk onderzoek naar de advocaat begon namelijk in december na een tip van de inlichtingendienst.

In een zogenoemd ambtsbericht aan het OM meldde de AIVD dat Shukrula berichten van zijn cliënt Taghi zou doorspelen aan personen in het criminele netwerk van Taghi.

Zorgen over communicatie

Hoewel AIVD-baas Erik Akerboom niet op individuele zaken kan ingaan, zegt hij tegen EenVandaag dat de AIVD zich zorgen maakt over de mogelijkheden tot communicatie, die criminelen vanuit de gevangenis nog kunnen hebben met hun netwerk.

"Een van de belangrijkste dingen die wij willen voorkomen is dat criminelen - ook als ze zitten opgesloten in de gevangenis - kunnen blijven spreken met hun criminele netwerk. Want hiermee kunnen ze nog altijd een dreiging uitoefenen op de samenleving."

Niet meer aansturen vanuit gevangenis

Het feit dat de AIVD deze tip doorgaf aan het OM, doet vermoeden dat de dienst zich vaker bezighoudt met verdachten in het Marengo-proces. De criminele organisatie van Taghi in het bijzonder.

Akerboom: "Dat we standaard meeluisteren met de telefoongesprekken tussen advocaten en deze personen, dat kan niet de conclusie zijn. Het gaat ons erom dat de communicatie vanuit de gevangenis stopt en dat niet langer de criminele netwerken kunnen worden aangestuurd. Bijvoorbeeld via een advocaat."

Kritische brief

Bovendien is het vanzelfsprekend dat de AIVD in actie komt, als er sprake is van 'bedreiging van de rechtstaat', vervolgt Akerboom. "Als deze criminele netwerken zich bezighouden met het bedreigen en zelfs liquideren van personen die onze rechtstaat vertegenwoordigen, dan kunnen ze erop rekenen dat ze in het vizier van van de AIVD komen. Dat is evident."

Een maand voor de arrestatie van Shukrula was er nog forse kritiek op de werkwijze van de AIVD. Twee toezichthouders van de geheime dienst concludeerde in een kritische brief dat de AIVD zich niet altijd aan de regels houdt.

Vaker onderzoek naar criminelen

De wet schrijft namelijk voor dat dat inlichtingendienst criminelen alleen mag onderzoeken als ze de nationale veiligheid in het gevaar brengen. Daar blijkt de AIVD zich volgens de eigen toezichthouders niet altijd aan te houden.

De dienst doet te vaak onderzoek naar criminelen waarbij de nationale veiligheid helemaal niet in het geding is.

'Beter onderbouwen'

Akerboom: "Als er een directe geweldsdreiging is van een politicus, een advocaat of een journalist, dan melden wij dat direct bij de politie, zodat die kan ingrijpen. Maar er zijn ook strafbare feiten die niet direct raken aan de nationale veiligheid, maar waar soms wel een crimineel netwerk achter ligt."

De AIVD-baas zegt dat de dienst zich wel degelijk aan de regels houdt. "Dit is de reden dat wij toezichthouders hebben. Die kijken altijd met ons mee, en fluiten ons ook terug als we te ver gaan. Dus als de toezichthouder dit zegt, zullen we nog beter onderbouwen dat er directe link is met de nationale veiligheid."

Nog 60 dagen in hechtenis

De 36-jarige Shukrula is de derde advocaat van Taghi die is opgepakt. In oktober 2021 werd Taghi's neef Youssef Taghi opgepakt en in april 2023 werd Inez Weski gearresteerd.

Shukrula was sinds november vorig jaar advocaat van Taghi. Samen met raadsheren Carlo Crince le Roy en Sultan Kat stonden zij Taghi bij. Na de arrestatie van Shukrula legden ook de overgebleven twee advocaten de verdediging van Ridiouan Taghi neer. Afgelopen vrijdag werd het voorarrest verlengd van de voormalig advocaat van Taghi. De raadkamer van de rechtbank in Amsterdam besloot dat Shukrula nog 60 dagen in hechtenis moet blijven.