radio LIVE tv LIVE
meer NPO start

Heeft de dalende hypotheekrente ook invloed op de huurprijzen? En andere vragen beantwoord

Heeft de dalende hypotheekrente ook invloed op de huurprijzen? En andere vragen beantwoord
Bron: ANP

Na een periode van stijging is de hypotheekrente de afgelopen maanden weer fors gedaald. Voor EenVandaag Vraagt vroegen we wat jullie willen weten over deze daling en de gevolgen ervan voor de woningmarkt.

Emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn en econoom huizenmarkt bij de Rabobank Nic Vrieselaar geven antwoord op jullie vragen.

1. Wat is de oorzaak van de daling van de hypotheekrente?

De afgelopen jaren hebben de centrale banken de rente verhoogd om daarmee de inflatie te bestrijden, vertelt Conijn. Daardoor werd lenen duurder en was het aantrekkelijker om geld te sparen. "Het idee hierachter is dat mensen en bedrijven hierdoor minder geld uitgeven." En dat drukt de inflatie, legt Vrieselaar uit.

"Nu de inflatie enigszins gedempt is, is de verwachting dat centrale banken over een vrij korte tijd, dit jaar al, hun rente weer flink verlagen. De hypotheekrentedaling heeft alles te maken met die verwachting", zegt Vrieselaar.

"Financiële markten proberen namelijk te voorspellen welke rentepercentages centrale banken gaan hanteren. En omdat verwacht wordt dat centrale banken hun rentes gaan verlagen door die afgenomen inflatie, zijn de rentes op de kapitaalmarkten - waar de hypotheekrente mee samenhangt - afgelopen maanden aanzienlijk gedaald."

Johan Conijn en Nic Vrieselaar
Bron: Eigen foto
Johan Conijn en Nic Vrieselaar

2. Wat betekent dit voor de prijzen van nieuwbouw?

Voor alle huizenprijzen, zowel die voor nieuwbouw als die bestaande bouw, zorgt een daling van de hypotheekrente voor duurdere huizen, vertelt Vrieselaar. Mensen hebben door de lagere hypotheekrente namelijk meer te besteden, waardoor ze meer kunnen lenen en bieden. Dat, in combinatie met de krapte op de woningmarkt, zorgt ervoor dat huizen duurder worden.

Tegelijkertijd wordt het door de dalende rentepercentages voor investeerders aantrekkelijker om nieuwe huizen te bouwen, voegt Conijn daaraan toe. Voor beleggers zijn de rentekosten om de bouw te financieren de belangrijkste kosten, legt hij uit. "Als die rente lager wordt, is het dus voordelig om te investeren in nieuwbouw."

Bekijk ook

3. Houden makelaars de verkoopprijzen bewust hoog?

Nee, zegt Conijn. "Makelaars die woningen verkopen zullen natuurlijk een zo hoog mogelijke prijs proberen te realiseren voor hun opdrachtgevers, maar uiteindelijk is het kwestie van vraag en aanbod", benadrukt hij. "Uiteindelijk moet er ook iemand zijn die bereid is om de vraagprijs te betalen. Dat leidt ertoe dat er een marktconforme prijs tot stand komt."

4. Is de hypotheekrentedaling gunstig voor starters?

Op korte termijn is het een opsteker voor starters, denkt Vrieselaar. "Als starters nu een huis kopen, betalen zij minder rente dan wanneer zij een huis gekocht zouden hebben in een periode waarin de hypotheekrente hoger was." Bovendien zorgt dit ervoor dat kopers meer kunnen lenen en dus ook een hoger bedrag kunnen bieden voor een huis.

Maar op de lange termijn gaan starters er niet per se op vooruit, zegt hij. "Een lage hypotheekrente in combinatie met krapte op de huizenmarkt maakt bestaande koopwoningen duurder. Dus uiteindelijk betalen starters weliswaar minder aan rente, maar zijn ze meer geld kwijt aan het betalen van de hogere aanschafprijs."

Bekijk ook

5. Heeft de dalende hypotheekrente ook effect op de huren?

Volgens de experts gebeurt dit indirect. "De huurprijzen worden namelijk niet rechtstreeks beïnvloed door de rente omdat die worden bepaald door het huurbeleid van de overheid, beleggers en corporaties", zegt Conijn.

Vrieselaar: "Maar de rente heeft wel direct impact op de huizenprijzen: door de lage rente stijgen de koopprijzen van woningen. Dat zorgt ervoor dat de grond van het huis duurder wordt. Als jij grond wilt kopen om huurwoningen te bouwen reken je vervolgens die gestegen grondprijs door aan je nieuwe huurders. Dus als jij besluit om te huren kan de daling van de hypotheekrente ervoor zorgen dat je meer huur moet betalen."

Conijn denkt daarentegen dat het effect van de rente op de huurprijzen verwaarloosbaar klein is.

info

EenVandaag Vraagt

In dit artikel zijn antwoorden verwerkt op vragen die zijn ingestuurd via EenVandaag Vraagt. Met EenVandaag Vraagt heb je invloed op wat we maken. Wil je meedoen? Download dan de Peiling-app van EenVandaag, ga dan naar 'Instellingen' en zet je notificaties voor EenVandaag Vraagt aan. Je vindt de vragen en antwoorden terug bij 'Doe mee'. De Peiling-app van EenVandaag is gratis te downloaden in de App Store of Play Store.

6. Hoe zit het met de hypotheekrente in andere landen?

Conijn verwacht dat de hypotheekrente ook in andere landen zal gaan dalen. "Het is namelijk niet alleen de hypotheekrente in Nederland die daalt, maar de rente op de internationale kapitaalmarkt. Dus het is een beweging die in alle landen zal gaan plaatsvinden."

7. Hoe lang lijkt de daling van de hypotheekrente door te zetten?

Dat durft zowel Conijn als Vrieselaar niet met zekerheid te zeggen. "Maar wat we nu verwachten, is dat Europese en Amerikaanse centrale banken hun rente wel wat gaan verlagen. Alleen waarschijnlijk niet zo snel en veel als de financiële markten denken", zegt Vrieselaar.

"Als de financiële markten ernaast zitten, betekent het dat de hypotheekrente niet veel verder meer zakt, maar misschien zelfs iets gaat stijgen", vervolgt hij. "Maar dat moet dus nog blijken. Uiteindelijk hangt het allemaal af van de inflatie. "

Wat er moet gebeuren zodat jij een huis kunt kopen

Vragen? Stel ze!

Heb je nog vragen of wil je reageren? Stuur ons dan hier een berichtje in onze chat. Elke donderdag vertellen we in de Doe mee-nieuwsbrief wat we met alle reacties doen. Wil je die in je mail? Meld je dan hier aan.

Waarom president Donald Trump vrede in Oekraïne wil, zonder Europa erbij te betrekken

De VS wil snel een deal met Poetin om de oorlog in Oekraïne te stoppen. Maar Europa is niet uitgenodigd aan de onderhandelingstafel. Waarom wil Donald Trump dit zo graag? En wat zijn de gevolgen van deze nieuwe koers? "Betekent het einde van de NAVO."

Vragen? Stel ze!

Heb je nog vragen of wil je reageren? Stuur ons dan hier een berichtje in onze chat. Elke donderdag vertellen we in de Doe mee-nieuwsbrief wat we met alle reacties doen. Wil je die in je mail? Meld je dan hier aan.

Kabinet wil meer bouwen met nieuwe woonwet, maar zorgt dat ook voor betaalbare woningen? 'Minder sociale huur'

Kabinet wil meer bouwen met nieuwe woonwet, maar zorgt dat ook voor betaalbare woningen? 'Minder sociale huur'
Woonminister Mona Keizer wil met nieuwe wet meer betaalbare woningen
Bron: ANP

Nu het woningtekort is opgelopen tot ruim 400.000 woningen, wil het kabinet de bouw van betaalbare huizen afdwingen. Maar volgens de SP is dat bij lange na niet genoeg. De overheid moet de regie volledig terugpakken – desnoods door grond te onteigenen.

De ambitie van het kabinet is torenhoog: 100.000 woningen per jaar erbij. Om meer grip te krijgen op de woningbouw stuurde woonminister Mona Keijzer vandaag het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting naar de Tweede Kamer.

Versneld woningen bouwen

De aangepaste wet van de minister bepaalt onder meer hoeveel, waar en voor wie er gebouwd gaat worden. Maar het regelt ook kortere procedures en versneld bouwen buiten de bebouwde kom.

Nieuw is dat per regio twee derde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn, waarvan 30 procent sociale huur. Lukt het nu niet om genoeg betaalbare huizen op een locatie te bouwen, dan kun je dat compenseren op een andere plek. Gemeenten met weinig sociale of middenhuur kunnen gedwongen worden meer te bouwen.

Woningnood oplossen

"Het is belangrijk dat mensen met een gemiddeld inkomen in alle gemeenten kans hebben op een betaalbare woning", benadrukt Keijzer. "Iedereen kent wel iemand die al jaren aan het wachten is op een betaalbaar plekje." Volgens de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening brengt deze wet de regie daarop terug.

"Het gaat bepalen welke betaalbare woningen je waar gaat bouwen en versnelt daarbij procedures, zodat we de woningnood op kunnen lossen met elkaar." Alles bij elkaar moet het volgens Keijzer gaan lukken om uiteindelijk 100.000 woningen per jaar erbij te bouwen. "Als je kijkt naar de cijfers van vorig jaar, dan zitten we al op 82.000 woningen. En als je kijkt wat er in de pijplijn zit, dan gaan we in 2027 honderdduizend woningen realiseren."

Bekijk ook

Flexibel

Projectontwikkelaar Maarten de Gruyter ziet positieve elementen in de wet. Als een project in een buurt met veel sociale huur financieel niet haalbaar is, biedt de nieuwe wet volgens hem meer flexibiliteit.

"Op dat moment kun je zeggen: 'Weet je, we gaan hier wat meer vrije sector en wat meer middenhuur realiseren'", zegt De Gruyter. Sociale huur kan dan op een andere plek in de regio komen.

Meer geld nodig

Maar nog altijd mist de projectontwikkelaar oplossingen voor de financiële haalbaarheid van projecten. Er is volgens De Gruyter meer geld nodig. "Je kunt wel een project sneller tot stand willen brengen, maar op het moment dat een project nog steeds niet haalbaar is, dan heeft dat natuurlijk niet zoveel zin."

De bouw van betaalbare woningen, sociaal en midden, is volgens De Gruyter vaak niet rendabel. Dat bleek eind vorig jaar ook uit cijfers van de gemeente Utrecht. Volgens de gemeente lopen ontwikkelaars bij betaalbare huurwoningen soms tot 46.000 euro verlies per woning.

Bekijk ook

Kritiek van SP

Met de nieuwe woningwet wil het kabinet meer grip krijgen op het bouwen van betaalbare woningen, maar volgens SP-leider Jimmy Dijk kiest de overheid voor een 'woningmarkt' en niet voor 'volkshuisvesting'. "De markt heeft heel erg gefaald in het bouwen van betaalbare woningen voor mensen", zegt hij.

Volgens Dijk leidt de verplichting van 30 procent sociale huur per regio, in plaats van per gemeente en project, juist tot minder sociale huur. Vooral op de plekken waar het volgens de partij echt nodig is. "Het klinkt sociaal, maar het is een versoepeling. Het betekent voor gemeenten waar er meer dan 30 procent sociale huur is, dat ze minder sociale huur moeten gaan bouwen."

Miljoen woningen voor 800 euro

Daarom komt oppositiepartij SP vandaag met een radicaal ander woonplan. De partij denkt dat het haalbaar is 1 miljoen woningen te realiseren met een maximale huur van 800 euro, voor iedereen. SP-leider Dijk zegt dat dit kan door 'speculanten' aan te pakken. Dat zijn mensen die huizen opkopen om ze vervolgens met een zo groot mogelijke winst door te verkopen. Ook pleit hij om leegstand tegen te gaan en te investeren in renovatie en nieuwbouw.

"Grondprijzen bepalen nu 60 procent van de bouwkosten. Daar moeten we echt vanaf. We moeten speculanten aanpakken en keihard belasten", benadrukt Dijk, die in het uiterste geval grond zelfs wil onteigenen. "Een overheid die inderdaad gaat ingrijpen op de grondprijzen. Daar is niks communistisch aan. Er zijn onwijs veel landen in Europa die dat ook doen, en terecht."

Bekijk ook

Onrealistisch en onbetaalbaar

Critici noemen het plan van de SP onrealistisch en vooral onbetaalbaar. Volgens ontwikkelaars zou het plan in de tientallen miljarden kunnen lopen. Maar Dijk wijst op het verleden. "Voor de jaren 90 was dit doodnormaal. Toen lukte het om 100.000 woningen per jaar te bouwen. 70 tot 80 procent van de mensen kon toen een betaalbare huurwoning vinden."

Dijk wil de plannen financieren met een woonfonds van 20 miljard euro. "Als je de staatsschuld met 1,7 procent laat oplopen, kun je dit doen. We hebben de laagste staatsschuld in 50 jaar." Om het woonfonds verder te vullen kijkt Dijk ook naar de hypotheekrenteaftrek. Door dit af te schaffen boven hypotheken van 450.000 euro, zou dit volgens hem 6 miljard euro moeten opleveren.

Minister ziet niets in SP-plan

Hoewel het plan volgens de SP-leider haalbaar is, ziet projectontwikkelaar De Gruyter dat anders. De projectontwikkelaar pleit voor minder regels en lagere kosten om betaalbare woningen te bouwen.

Ook woonminister Keijzer wijst de SP-plannen voor onteigening af. "Dat is wel vrij communistisch. Het eigendomsrecht is een van de pijlers van onze rechtsstaat." Onteigening duurt volgens haar jaren en helpt woningzoekenden niet.

Hoe wil de politiek betaalbare woningen bouwen?

Vragen? Stel ze!

Heb je nog vragen of wil je reageren? Stuur ons dan hier een berichtje in onze chat. Elke donderdag vertellen we in de Doe mee-nieuwsbrief wat we met alle reacties doen. Wil je die in je mail? Meld je dan hier aan.

Ook interessant