Een kamer of deel van je huis verhuren aan een ander, om de woningnood te verkleinen: steeds meer mensen zijn ertoe bereid, merken we in de chat van EenVandaag. Dat blijkt ook uit onderzoek van ING. We vroegen wat jullie hierover wilden weten.

Jullie vragen worden beantwoord door woningmarktdeskundige van kennisinstituut Platform31 Frank Wassenberg, en door advocaat gespecialiseerd in huurrecht Laurens Vrakking (IJzer Advocaten).

1. Gaat dit belangrijker worden dan extra woningen bouwen?

"Het blijft belangrijk om woningen bij te bouwen", antwoordt woningmarktdeskundige Wassenberg, "Maar omdat dat bouwen moeizaam gaat, zal het ook helpen als we bestaande woonruimtes beter benutten. Dat kan onder meer door woningen vaker te delen met anderen."

"Woningdelen kan ingewikkeld en duur zijn, als je bijvoorbeeld je woning fysiek én juridisch wil splitsen tot twee afzonderlijke woningen, met ieder een eigen voordeur en huisnummer. Maar het kan ook makkelijker: je kunt iemand tijdelijk bij je laten inwonen, voor korte duur en zonder huurcontract. Of je kunt hospita worden en een kamer in het huis waar je zelf ook woont verhuren, voor langere tijd en met een contract."

Bron: EenVandaag

Wonen bij een hospita was tot in de jaren 80 heel normaal voor studenten: "Mijn halve mentorgroep woonde bij een hospita: vaak een al wat ouder iemand, vaak een vrouw en dus geen 'hospes'."

"Het was niet altijd zaligmakend, denk aan de verplichte theekransjes, de huisregeltjes en bemoeizucht, maar veel hospita's van nu staan toch anders in het leven dan toen. Daarom zou het goed zijn om de positieve kanten weer onder de aandacht te brengen", vindt Wassenberg.

"Door te stimuleren dat meer mensen hospita worden, kunnen we studenten - maar ook spoedzoekers of statushouders - een dak boven het hoofd bieden. En het helpt bijvoorbeeld ook bij het verminderen van eenzaamheid."

2. Hoe moeilijk is het om een kamerhuurder uit huis te zetten?

"Normaal gesproken kan een huurder alleen uit een woning worden gezet op basis van een bepaald aantal opzeggronden, zoals slecht gedrag van de huurder (hij of zij bezorgt overlast, weigert te betalen, etc.), of wanneer de verhuurder de woonruimte zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik", vertelt huurrechtadvocaat Vrakking.

"Maar voor hospitaverhuur geldt een extra opzeggrond: een soort belangenafweging tussen de verhuurder en de huurder." Hij licht toe: "Je kunt je niet meteen beroepen op deze grond als je elkaar simpelweg niet mag, er moet wel iets meer aan de hand zijn, maar deze grond maakt het wel makkelijker om een contract te verbreken dan dat dat voor andere verhuurders is."

"Ook hoeft een hospita de eerste 9 maanden geen specifieke reden te hebben om de huur op te zeggen. Dan is er nog een soort proeftijd." Vrakking vindt het goed dat die proeftijd er is. Hij raadt cliënten altijd aan goed af te wegen of je echt een kamer in je eigen huis wil verhuren. "Dat kan behoorlijk ingrijpend zijn."

"Je weet vaak toch niet echt wie je binnenhaalt, en moet maar hopen dat iemand niet allemaal problemen met zich meeneemt. Ik wil mensen niet per se afschrikken, maar vind het daarom wel belangrijk dat mensen al vanaf het begin bereid zijn om uiteindelijk iemand op straat te zetten als dat nodig is."

3. Welke financiële gevolgen heeft dit voor mijn belasting, AOW of toeslagen?

Hier zit een hoop onduidelijkheid en onbekendheid bij potentiële verhuurders, herkent Wassenberg.

"Sowieso hoef je over je inkomsten door verhuur geen belasting te betalen tot 5.998 euro. Tot dat bedrag hoef je de inkomsten niet op te geven bij de Belastingdienst. Pas wanneer je er meer aan verdient, moet je dat aangeven en er belasting over betalen."

"Het inkomen van degene aan wie je een kamer verhuurt, heeft bovendien geen invloed op je AOW, huur- of zorgtoeslag. Maar het is daarbij wel belangrijk dat de Belastingdienst zeker weet dat jij een kamer verhuurt, en niet noteert dat je samenwoont. Wanneer dat zou gebeuren, beïnvloedt dat je toeslagen. Als oudere ontvang je samenwonend bijvoorbeeld minder AOW dan wanneer je alleen woont."

4. Kunnen ook mensen in een (sociale) huurwoning een kamer onderverhuren?

"Er zijn verhuurders en corporaties die aanmoedigen dat je kamers verhuurt om bij te dragen aan het oplossen van het woningtekort", begint Vrakking, "maar toch staat er in de meeste huurcontracten een verbod op."

"Wat daarin meespeelt," verklaart Wassenberg, "is dat eigenaren soms bang zijn voor misbruik, en voor het feit dat een tweede huurder huurrechten kan opbouwen en bijvoorbeeld de woning kan claimen wanneer de eerste huurder vertrekt."

"Het uitgangspunt is daarom: vraag toestemming aan de eigenaar", concluderen ze. Vrakking: "Dat geldt voor zowel sociale huur als particuliere huur. Juridisch is er geen verschil."

Bron: EenVandaag

5. Moet je toestemming vragen aan je hypotheekverstrekker, en waarom?

"Als je hypotheek is afgelost, dan is het jouw huis en kun je ermee doen wat je wil", zegt Wassenberg. "Maar de meeste mensen met een koopwoning hebben een hypotheek, en dan moet je inderdaad toestemming vragen bij je bank."

"Doe je dat niet en neem je een huurder in huis, dan kan dat ertoe leiden dat je hypotheek wordt opgezegd. Het hele bedrag van je lening kan dan worden opgeëist", waarschuwt Vrakking.

Meestal zijn banken en andere hypotheekverstrekkers terughoudend in het geven van toestemming, vervolgt Wassenberg. "Ze willen voorkomen dat er problemen ontstaan wanneer de eigenaar het huis moet verkopen. Want als er nog een huurder in zit, dan mag die er niet zomaar uit worden gezet en kan het huis voor minder geld worden verkocht. Dat raakt ook het belang van de bank."

Wassenberg is hier kritisch op: "Hoe vaak komt het nou voor dat er een gedwongen verkoop is, waarbij de huurder er niet uit wil? Dat gebeurt hooguit een handjevol keren per jaar. Maar daarom verbieden veel hypotheekverstrekkers het."

Dat terwijl er juist een grote groep starters is, die misschien dolblij zouden zijn met iemand in huis die wat bijdraagt aan de hypotheeklasten, denkt Wassenberg. "Vanuit het studentenleven zijn ze misschien nog gewend om samen te wonen met anderen en in een huis dat op de groei wordt gekocht, is soms nog een kamer over."

6. Heb je toestemming van de gemeente nodig?

In sommige gemeenten wel, in sommige niet, zegt Wassenberg. "Gemeenten mogen daar zelf beleid voor maken. Ze kunnen er baat bij hebben wanneer kamerhuurders zich als inwoner moeten inschrijven bij de gemeente. Want het totale inwoneraantal van een gemeente beïnvloedt onder andere het geld dat die gemeente vanuit het Rijk krijgt."

Vrakking licht toe waar je op moet letten als je toestemming nodig hebt van je gemeente: "Dat is ten eerste het omgevingsplan van de gemeente voor jouw woning. Soms staat daarin dat de woning bestemd is voor bewoning door één huishouden, dus daarmee kun je in strijd komen als er iemand bij je komt wonen."

"Ten tweede is er soms de Huisvestingsverordening, waarmee een gemeente kan sturen op de verdeling van schaarse huurwoningen. Daarin kunnen regels staan over hoeveel huishoudens er in één woning mogen wonen. Dan is er nog de Verhuurverordening op basis van de Wet goed verhuurderschap. Aan de hand hiervan wijst een gemeente bepaalde wijken aan waar een vergunning nodig is om te mogen verhuren. Dat kan ook gelden voor hospitaverhuur. Op dit moment is zo'n verordening er maar in een paar wijken - in Den Haag, Rotterdam, Leiden en Heerlen - maar het is wel iets om op te letten als je wil verhuren."

"Tot slot is er vaak ook toestemming van of melding aan de opstalverzekeraar en de VvE nodig. In de polisvoorwaarden van de opstalverzekering staat vaak dat verhuur verboden is, in de splitsingsakte van de VvE dat vooraf melding moet worden gemaakt. Maar er is ook wel eens een uitzondering voor hospitaverhuur."

7. Hoe zorg je dat huiseigenaren die dit op zich wel willen, het echt gaan doen?

Demissionair woonminister Hugo de Jonge wil nog in 2024 belemmeringen in de wetgeving wegnemen en een campagne starten om hospitaverhuur te stimuleren. Wassenberg en Vrakking weten niet precies hoe het ervoor staat met de plannen. "De Jonge heeft een brief aangekondigd voor het tweede kwartaal van dit jaar, waarin in grote lijnen zal staan wat hij van plan is", verklaart Vrakking.

Voor hen is het duidelijk waar de minister zich op zou moeten richten: versimpel en versoepel sommige regels voor hospitaverhuur. Beiden wijzen op de toestemming van hypotheekverstrekkers. Wassenberg: "We zouden de wet zo kunnen aanpassen dat gedwongen verkoop boven huurbescherming staat. Bij een gedwongen verkoop moet de huurder eruit. Of, andere mogelijkheid, er komt een fonds voor de zeldzame gevallen waarin de verkoopopbrengst lager is dan de hypotheekschuld. Dat levert natuurlijk discussie op, maar zorgt er in ieder geval voor dat hypotheekverstrekkers niet op voorhand al 'nee' zeggen tegen iedereen."

Vrakking denkt vooral dat de gemeentelijke toestemmingen aangepast kunnen worden. "Er kan een uitzonderingscategorie voor hospitaverhuur worden ingesteld, waardoor bepaalde regels niet gelden of er soepeler mee kan worden omgegaan voor hospita's."

'Bonus voor woningdelen'

Wassenberg denkt tot slot ook dat we woningdelen financieel aantrekkelijker zouden moeten maken. "Als een oudere gaat samenwonen, wordt de AOW gekort. Als iemand met bijstand gaat samenwonen, gaat ook hij er financieel op achteruit. Dat weerhoudt mensen er soms van om te gaan samenwonen of woningdelen. Die denken ook 'mij niet gezien, ik hou mijn eigen huis aan.'"

De woningmarktdeskundige houdt een pleidooi om dit om te draaien: "Als we als samenleving willen dat meer mensen samen gaan wonen, dan moeten we dat belonen in plaats van bestraffen. Als je huis gesloopt wordt, krijg je ook een verhuispremie. Waarom zou dat niet kunnen wanneer je gaat samenwonen en zo een huis vrijmaakt? Dat helpt weer een woningzoekende. De gemeenteraad van Utrecht heeft onlangs als eerste een dergelijk voorstel ingediend; als het aan hen ligt, komt er binnenkort al een speciale bonus voor mensen die hun woning delen."