Leegstand: waarom is het zo moeilijk er huizen van te maken, en wat kan wél? Jullie vragen beantwoord

We hebben jullie vragen voorgelegd aan Marja Elsinga. Zij is hoogleraar Volkshuisvesting aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.

1. Waarom is het zo moeilijk om leegstand tegen te gaan?

Een belangrijke reden is volgens Elsinga het eigendomsrecht. Eigenaren mogen in principe zelf bepalen wat ze doen met hun gebouw. "Gemeenten kunnen dus niet zomaar ingrijpen als een pand leegstaat. Daarvoor moeten ze aan verschillende voorwaarden voldoen en procedures doorlopen." Dat kost tijd en vraagt om kennis en capaciteit.

Ook ontbreekt het gemeenten soms aan een goed overzicht. Uit onderzoek van VacantMap blijkt dat ruim een derde van de gemeenten geen gegevens over leegstand bijhoudt. Bijna 200 gemeenten gebruiken bovendien geen meldingen van bewoners over leegstand. Slechts achttien gemeenten hebben hiervoor een meldpunt op hun website. Via VacantMap kan je zien hoeveel leegstand er is in jouw gemeente.

2. Staat het hoog genoeg op de politieke agenda?

De aandacht voor de aanpak van leegstand als oplossing voor de woningcrisis groeit wel, zowel landelijk als lokaal. Vooral op gemeentelijk niveau is het essentieel om voldoende expertise op te bouwen, benadrukt Elsinga. "Het zal altijd ingewikkeld blijven, maar het is wel de kunst om als gemeente een praktijk te ontwikkelen waarin je leert omgaan met al die complexiteit."

Volgens Elsinga neemt de politieke urgentie dan ook wel degelijk toe. "In België, en met name in Vlaanderen, staat het aanpakken van leegstand al langer op de politieke agenda." In Nederland is het onderwerp vooral door de woningcrisis in een stroomversnelling geraakt. Maar Elsinga tempert de verwachtingen: "Aanpak van leegstand is een kwestie van de lange adem."

3. Wat is duurder: bestaande panden verbouwen tot woningen of slopen en nieuwe woningen bouwen?

Dat verschilt per gebouw en locatie, zegt Elsinga. Een bestaand pand ombouwen is dus niet automatisch goedkoper dan slopen en nieuw bouwen. De kosten hangen af van de omstandigheden.

Toch heeft hergebruik volgens de hoogleraar een belangrijk voordeel: het is duurzamer. Bij verbouwen is de CO2-uitstoot doorgaans lager en kunnen bestaande materialen opnieuw worden gebruikt. "Het is beter voor onze planeet om gebouwen te hergebruiken."

Ook de omgeving kan ervan profiteren. Leegstaande panden hebben vaak een negatieve uitstraling op een buurt. "Als zo'n gebouw wordt opgeknapt en een nieuwe functie krijgt, kan dat de leefbaarheid verbeteren", vertelt Elsinga. Dat hoeft niet altijd een woning te zijn: ook een andere maatschappelijke functie kan een buurt nieuw leven inblazen.

4. Welke maatregelen kan de overheid nemen om langdurige leegstand tegen te gaan?

Gemeenten kunnen eigenaren aanspreken op langdurige leegstand en hen aansporen hun pand te verkopen of tijdelijk te verhuren. "Dat kun je ook afdwingen op grond van de Leegstandwet", vertelt Elsinga. Gemeenten kunnen daarvoor een procedure starten en de eigenaar aanschrijven met het verzoek het pand weer in gebruik te nemen.

Het ombouwen van panden tot woningen kan ook nadelen hebben voor de omgeving, zoals extra parkeerdruk, meer afval en mogelijke overlast. Ook kunnen parkeereisen een belemmering vormen bij het krijgen van een vergunning, bijvoorbeeld als er onvoldoende ruimte is voor extra parkeerplaatsen.

5. Wat kunnen gemeenten en gemeenteraden concreet doen?

Gemeenten kunnen kritisch kijken naar hun eigen regels en afwegen welke belangen voorrang krijgen. Bij het ombouwen van leegstaande gebouwen tot woningen kan dat bijvoorbeeld betekenen dat ze soepeler omgaan met parkeernormen. "Misschien kun je ook zeggen: de woningnood is hier zodanig dat wij wat kritischer gaan kijken naar het parkeerbeleid en andere normen stellen."

Elsinga pleit daarnaast voor een structurele aanpak. Gemeenten maken afspraken met woningcorporaties over hoeveel woningen zij moeten bouwen. Volgens haar zouden die afspraken niet alleen over nieuwbouw moeten gaan, maar ook over het ombouwen van bestaande gebouwen. "Als je het realiseren van woonruimte niet beperkt tot de nieuwbouw, maar ook transformatie daarin opneemt, creëer je ook op gemeentelijk niveau de prioriteit."

6. Is tijdelijke bewoning van leegstaande panden een goede oplossing?

Tijdelijke bewoning kan volgens Elsinga een manier zijn om leegstand tegen te gaan, bijvoorbeeld door studenten of starters in een leegstaand gebouw te laten wonen. "Dat kan ook een oplossing zijn als een pand nog geen permanente woonbestemming heeft."

Gemeenten kunnen ook hiervoor gebruikmaken van de Leegstandwet. Daarmee kan tijdelijke verhuur onder bepaalde voorwaarden mogelijk worden gemaakt. Zo hoeft een gebouw niet ongebruikt te blijven totdat er een definitieve nieuwe bestemming is.

7. Wat is er nu nodig om leegstand terug te dringen?

Volgens Elsinga begint het met leegstand hoog op de politieke agenda houden. Gemeenten moeten daarnaast voldoende kennis en capaciteit ontwikkelen om daadwerkelijk in te grijpen.

Ook kunnen gemeenten van elkaar leren. Als een gemeente erin slaagt een leegstaand kantoor of winkelgebouw om te bouwen tot woningen, kunnen andere gemeenten daarvan profiteren. Zo ontstaat meer kennis over wat werkt.

Elsinga waarschuwt dat het ombouwen van leegstaande gebouwen geen eenvoudige oplossing is. Het laaghangend fruit is inmiddels deels geplukt, waardoor nieuwe transformatieprojecten soms ingewikkelder zijn geworden. Dat is volgens haar geen reden om er minder aandacht aan te besteden. "Zie het niet als een heel eenvoudige oplossing, zie het gewoon als een investering in de toekomst."

De belangrijkste stap is dat gemeenten blijven doorzetten, goede voorbeelden delen en transformatie een volwaardige plek geven naast nieuwbouw. Want de woningnood oplossen betekent niet alleen nieuwe woningen bouwen, maar ook beter gebruikmaken van wat er al staat.