Ouderenzorg verdienmodel voor vastgoedondernemers: 'Het was oud, versleten en goor'

"Het was oud, versleten en goor", vat onafhankelijk onderzoeker Jos van Garderen samen. Hij onderzocht het overlijden van een bewoner in 2023 in een zorginstelling in het Limburgse Tienray. Volgens de onderzoeker was het pand waar de man woonde niet geschikt voor het type zorg dat hij nodig had.

Naar boven kruipen

De zorginstelling zit in een oud klooster dat sinds 2008 onderdeel is van de vastgoedportefeuille van Lenferink Groep Zwolle. Het wordt aan zorgondernemers verhuurd. Tijdens het onderzoek ziet Van Garderen zelf de vele problemen van het pand. "De kelder lekt, het dak ook. Allerlei dingen moesten vervangen worden. Er zaten gaten in de vloer."

Het begon al bij de ingang van het pand, vertelt Van Garderen. Die is niet geschikt voor ouderen die slecht ter been zijn, zoals de man die later zou overlijden. Er is geen traplift, maar een hoog bordes. "De man is letterlijk trede voor trede naar boven gekropen om aan te bellen." In zijn rapport schrijft hij dat andere trappen afgezet worden met kinderhekjes of met 'een paar balken voor een reling'. Hij bestempelt de locatie als 'onveilig'.

Onervaren ondernemers

Van Garderen is ook kritisch op de zorginstantie die het pand huurde. Het bedrijf was onervaren en zette niet de juiste medewerkers in om zorg te leveren. De man die is overleden kreeg de verkeerde medicijnen en kwam tot tweemaal toe ten val. Bij de laatste keer liep hij een hoofdwond op, die hem uiteindelijk fataal werd.

"Die val komt uiteindelijk mede door het ontbreken van een lift", benadrukt Van Garderen. En juist dat had de verhuurder moeten zien toen zij de zorginstantie contracteerden. "Dit pand was niet zorgwaardig. Niet voor deze zorg." Van Garderen is er nog steeds van onder de indruk. "Ik zou me echt schamen als ik dit op mijn geweten had."

'Ernstig'

"Wij herkennen ons niet in de conclusie dat het pand als geheel ongeschikt zou zijn voor zorg", reageert CEO Emiel Brink van Lenferink Groep Zwolle op vragen van EenVandaag en Follow the Money. Hij zegt geen meldingen te hebben ontvangen van de zorgaanbieder over de staat van het pand.

Wel schrijft de CEO de gebeurtenissen 'ernstig' te vinden en ze niet 'te bagatelliseren'. "De ervaringen van de afgelopen jaren hebben ons er nog meer van doordrongen hoe belangrijk het is om naast goed verhuurderschap te blijven investeren in professioneel beheer, toezicht en tijdige signalering."

Strategie

Maar dit soort panden zijn onderdeel van de lucratieve strategie van Lenferink Groep Zwolle, blijkt uit de portefeuille van twaalf zorgpanden. "Lenferink Groep Zwolle koopt meestal geen kant-en-klare gebouwen met een gouden randje", zegt Brink er zelf over. In plaats daarvan koopt de groep het liefst "bestaand vastgoed waar nog werk aan zit: leegstand, achterstallige investeringen, een complexe functie of een nieuwe gebruiksvraag."

Die gebouwen kunnen vervolgens worden verhuurd, bijvoorbeeld aan zorginstanties. Dat is een waardevolle markt voor beleggers, omdat zorgbedrijven vaak voor langere tijd een pand willen huren. Daarmee wordt het gebouw ook meer waard. Lenferink Groep Zwolle laat de panden daarom regelmatig opnieuw taxeren. Daarbij komt de waarde vaak hoger uit dan bij de aanschaf, waardoor er op papier meer geld is om ook andere panden te kopen.

Ideale locatie

Ook op een andere locatie van Lenferink Groep Zwolle ging het mis. Niet zozeer door de staat van het pand, maar door de vergunning eromheen. In Zutphen is een voormalig bankkantoor omgebouwd tot zorglocatie. Die locatie leek ideaal, vertelt Arne van Groenland van Neocura. "Kleinschalig, in de buurt van een centrum. Goede parkeergelegenheid voor de deur en eigenlijk een hoog niveau voor onze doelgroep."

"Die combinatie gaf ons genoeg gelegenheid met afspraken, ook met de verhuurder, om hier op te starten." Het pand werd al gebruikt voor zorg. "We hebben cliënten ook overgenomen die daar woonden, dus naar ons gevoel konden we eigenlijk de zorg continueren."

Vergunning

Maar dat bleek lastig, want de vergunning van de gemeente is voor een ander soort zorg afgegeven. Ze besluiten te handhaven en Neocura moest het pand na een juridische strijd verlaten.

De verhuurder heeft hen volgens Van Groenland pas te laat op de hoogte gebracht van de strenge vergunning. "Daar hadden we achteraf scherper op moeten toezien, zelf. Maar zij kunnen er nu gewoon een nieuwe huurder in zetten. Bij ons is het het hardst binnengekomen. Wij hebben moeten stoppen."

Onderhuur

Volgens CEO Brink was de pandeigenaar en verhuurder geen partij in het contact met Neocura. "Er was geen directe huurovereenkomst. De locatie is verhuurd aan Vestra Zorg. Afspraken met Neocura over het feitelijke gebruik van de locatie zijn daarom niet tussen Lenferink Groep Zwolle en Neocura gemaakt."

Van Groenland ziet dat anders. Volgens hem had Lenferink als pandeigenaar wel een verantwoordelijkheid. "Het is heel moeilijk uit te leggen aan bewoners, familie, medewerkers. Dat ze hier prettig wonen en niet meer mogen wonen. Iedereen was heel tevreden, dus voor ons was er geen enkele reden om hier weg te moeten." Inmiddels zit er in het pand in Zutphen een nieuwe zorginstantie.