De voors en tegens van 'opkoopbescherming' waarmee koophuizen weer betaalbaar moeten worden voor starters

Worden koophuizen in de grote steden weer betaalbaar? De zogeheten 'opkoopbescherming' zou investeerders uit bepaalde wijken kunnen weren. Wethouders in grote steden zijn voor het wetsvoorstel, maar de kritiek groeit. Wat zijn de grootste voors en tegens?

De afgelopen jaren werd eenderde van alle huizen in de grote steden gekocht door investeerders. Met een historisch woningtekort drijven ze de prijzen op en wordt het voor starters nóg moeilijker om aan een betaalbare woning te komen. Door middel van opkoopbescherming kunnen investeerders die al panden in een wijk bezitten er niet nog meer kopen, tenzij ze er zelf gaan wonen. Startende gezinnen zouden op die manier meer kans maken op een betaalbaar huis, maar volgens tegenstanders werkt het wetsvoorstel alleen maar averechts.

Voorstander Martijn Balster, wethouder Den Haag

Minder ontwrichting van de markt en de wijk door investeerders

Volgens de Haagse wethouder Martijn Balster zetten investeerders op dit moment de leefbaarheid in wijken zoals het Haagse Laakkwartier onder druk. "Investeerders kopen panden om ze te verhuren voor een zo hoog mogelijk bedrag, Vaak gebeurt dat door de huizen op te splitsen of te 'verkameren'", legt hij uit.

De huurders die daar op afkomen zijn vaak studenten, arbeidsmigranten of anderen die maar kort in zo'n woning wonen en weinig binding hebben met de wijk, vertelt de wethouder. Het gevolg: minder sociale cohesie in de wijk en grotere druk op voorzieningen zoals parkeren, afval en de openbare ruimte en ook meer overlast.

Snelste manier om excessen zoals overbewoning aan te pakken

Ook kan met opkoopbescherming excessen zoals overbewoning door bijvoorbeeld arbeidsmigranten worden aangepakt. "We zien het aantal verhuisbewegingen, maar ook de overlast in een wijk als het Laakkwartier enorm toenemen de laatste jaren", zegt Balster. "Dat loopt in de pas met een aantal grote partijen die flink investeren in vastgoed in deze wijk."

"We proberen met handhaving misstanden zoveel mogelijk tegen te gaan. Maar wat we niet kunnen tegenhouden is dat bij particuliere verhuur er bij de aanvang van de huur in principe elk bedrag gevraagd kan worden."

Kansen voor starters die de woningen het hardst nodig hebben

Ten slotte moet de woningmarkt worden beschermd ten behoeve van 'hen die een woning het hardst nodig hebben, namelijk de starters', vindt Balster. "We zien nu dat starters, mensen die echt graag zelf in de wijk willen wonen, 20 tot 30 procent overboden worden door investeerders. Dat komt omdat investeerders juist ook mikken op woningen in het goedkope segment van rond de twee ton. Dat kan alleen maar omdat er daarna exorbitante huren worden gevraagd."

"Wij zouden die huren het liefst ook aan banden leggen, maar dat kan nu nog niet", zegt de wethouder. "En dus kijken we in wijken waar de schaarste het grootst is en de leefbaarheid onder druk staat. En daar zeggen we: 'Je mag hier wel iets kopen, maar alleen als je er ook gaat wonen.'"

Tegenstander Laurens van de Noort, algemeen directeur van Vastgoed Belang

Investeerders zorgen juist voor huurwoningen die ook hard nodig zijn

Algemeen directeur Laurens van de Noort van Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere investeerders, vindt juist dat de investeerders zorgen voor huurwoningen waar behoefte aan is. "Investeerders vervullen juist een hele nuttige functie in de woningmarkt. Zij maken woningen beschikbaar voor die mensen die niet willen of kunnen kopen, geen sociale huurwoning kunnen krijgen, maar wel moeten wonen."

"Vraag en aanbod loopt nu eenmaal enorm uit de pas", zegt hij. "Door te verkameren en te splitsen kunnen er nu mensen een woning huren die anders nergens terecht kunnen. De meeste investeerders denken op lange termijn, willen een veilig, zeker rendement en verwachten zeker geen woekerwinst."

Ingrijpen in een overspannen markt werkt averechts

Ook is de particuliere huursector heel klein vergeleken bij de sociale huursector en de koopsector, legt Van de Noort uit. "Maar de nood in dat segment is enorm. As je het aanbod nog verder terug brengt door investeerders te weren zullen de huren nog verder omhooggaan."

"En voor de koopmarkt zal het niet uitmaken wie er opbiedt tegen wie. De schaarste blijft en zal alleen verdwijnen als er heel snel bijgebouwd wordt en bijvoorbeeld ook winkels en kantoren snel getransformeerd worden tot woningen. Juist daarbij kunnen ook particuliere investeerders nuttig zijn."

Pak excessen en kijk naar het grotere plaatje

Dat er zaken scheef zijn op de woningmarkt, is volgens Van de Noort voor iedereen duidelijk. Maar dit kan je dat niet oplossen als je alleen maar kijkt naar het segment van de private verhuur.

"Met deze maatregel voeg je nog meer beperkingen toe aan een toch al overprikkelde en overgereguleerde markt", zegt hij hierover. "Dat schaarste leidt tot excessen is iets dat je met bestaande regels en vergunningen veel effectiever kunt aanpakken."

Nog onvoldoende onderzocht

De Nederlandsche Bank, een belangrijk adviesorgaan voor de regering, sprak onlangs ook twijfels uit over de effectiviteit va de maatregel. Zij vinden dat de effecten ervan nog onvoldoende zijn onderzocht.

De wet voor opkoopbescherming is inmiddels al door de Tweede Kamer. Eind van dit jaar zal ook de Eerste Kamer zich hierover uitspreken.