100.000 woningen per jaar erbij, maar wie kan die huizen betalen? 'Je moet minstens 85.500 euro verdienen'

Het is na migratie het belangrijkste onderwerp voor het kabinet-Schoof: de wooncrisis. De ambitie is hoog: 100.000 woningen per jaar, waarvan twee derde 'betaalbaar'. Maar hoe haalbaar is dit en wie kan die huizen betalen? "Twee derde kan dat niet."

De verwachtingen van de in het regeerprogramma aangekondigde Woontop zijn al lange tijd hooggespannen. Want na maanden onderhandelen met ontwikkelaars, bouwers, beleggers, woningcorporaties en gemeenten presenteert woonminister Mona Keijzer vandaag in het bijzijn van premier Dick Schoof haar plannen om de woningbouw vlot te trekken.

Handen ineen

Kern van de 20 afspraken is dat overheid en marktpartijen de handen ineen slaan om het woningtekort sneller in te lopen.

Tot en met 2030 moeten maar liefst 800.000 woningen worden gebouwd, waarvan 100.000 versneld. En dat is dus bovenop het ambitieuze doel van 100.000 nieuwe huizen per jaar.

Betaalbaarheid

Om dat doel te halen moest een lastig punt worden opgelost: de eis dat twee derde van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar moet zijn voor mensen met een laag en middeninkomen. Het gaat dan, vanaf 2025, om huren tot maximaal 1.185 euro per maand en koopwoningen die maximaal 405.000 euro kosten.

Ontwikkelaars en beleggers zeggen al jaren dat die eisen onrealistisch zijn. De kosten om deze woningen te bouwen zouden namelijk hoger zijn dan de opbrengsten. Keijzer verzocht alle partijen de boeken op tafel te gooien om uit te kunnen rekenen of die stelling klopt. En wat blijkt: de kosten zijn inderdaad vaak hoger dan de opbrengsten.

Betaalbaar bouwen kan

Toch vindt Keijzer dat het heel goed mogelijk is betaalbaar te bouwen. Sterker: daar heeft ze met de marktpartijen en gemeenten afspraken over kunnen maken. Voorwaarde is dat gemeenten de helft meebetalen.

Verder wordt de eis dat twee derde van alle woningen betaalbaar moet zijn voortaan wat losser geïnterpreteerd. Twee derde betaalbaar geldt niet meer per se per woningbouwproject, maar voor een woongebied in z'n geheel. Zo zouden meer projecten financieel haalbaar worden.

'Dragen als gemeenschap'

Projectontwikkelaar Maarten de Gruyter juicht de afspraken toe. "We weten gewoon dat de 'betaalbare' woningen verlieslatend zijn. Als wij als gemeenschap belangrijk vinden dat die woningen er komen, dan moet je dat ook als gemeenschap dragen."

Volgens De Gruyter is het broodnodig dat er beweging in de zaak komt. "Veel projecten staan stil. Wij krijgen dat gewoon niet rondgerekend."

Sceptisch

Hoogleraar woningmarkten aan de TU Delft Peter Boelhouwer vindt het goed dat er afspraken worden gemaakt tussen overheid en marktpartijen. Het beleid van de afgelopen 15 jaar was volgens Boelhouwer 'zwalkend'. "Tijdens de crisis hebben de meeste landen gestimuleerd, maar dat hebben wij niet gedaan. Je moet je realiseren dat het zo'n 10 jaar duurt om een huis te bouwen."

Volgens Boelhouwer is het daarom tijd voor rust in de tent. "Het kost tijd. Je moet een beetje continuïteit in je beleid hebben. Dat ontbreekt, of ontbrak moet ik zeggen." Desondanks denkt hij dat ook de ambities van deze minister te hoog zijn. "100.000 woningen gaat echt niet lukken, dit jaar komen we ergens in de 60.000 uit." Sterker: de laatste keer dat Nederland 100.000 nieuwe woningen bouwde was in 1990.

Wie kan het betalen?

Maar de grote vraag blijft: wie kan deze woningen betalen? Op verzoek van EenVandaag berekende budgetinstituut Nibud voor hoeveel Nederlanders een zogenaamd betaalbare koopwoning eigenlijk is weggelegd. Vanaf komend jaar geldt de grens van 405.000 euro als 'betaalbaar'.

Voor die 'betaalbare' koopwoning van 405.000 euro moet je als gezin jaarlijks minstens 85.500 euro verdienen. "Dat geldt slechts voor een derde van de Nederlandse huishoudens", zegt Nibud-directeur Arjan Vliegenthart. Kijk je naar het modale gezinsinkomen - dat betekent 1,5 keer modaal en 69.750 euro - dan kun je maximaal een hypotheek krijgen van 306.000 euro. "Dus de grens die de overheid hanteert is voor twee derde van de bevolking onbetaalbaar."

Ingrijpen koopmarkt

"Deze mensen zijn dus vaak aangewezen op een huurwoning. Uit onderzoek weten we dat zo'n 1 op de 4 huurders een huur betaalt die te hoog is voor het inkomen", aldus Vliegenthart. "Dat wil dus niet zeggen dat die mensen enorm in de schulden zitten, maar ze moeten bezuinigen op al die andere zaken in het leven. Zoals vakantie of gezond eten."

Vliegenthart hoopt daarom dat woonminister Keijzer de betaalbaarheid voor deze groepen in het vizier houdt. "En als het specifiek gaat om de koopmarkt zou ik willen pleiten voor regulering. We zien dat de relatie tussen de WOZ-waarde van een woning en wat mensen ervoor bieden totaal uit het lood ligt. Laat die WOZ leidend worden bij de verkoop. Dat je er niet meer dan 20 procent bovenop kunt vragen."