Wonen was voor kiezers het belangrijkste verkiezingsthema. En hoewel het nog wachten is op een nieuw kabinet, ligt er al jaren een afspraak met woningcorporaties: jaarlijks moeten zij 30.000 sociale huurwoningen gaan bouwen. We beantwoorden jullie vragen.
Jullie vragen over woningcorporaties worden beantwoord door woningmarkteconoom Matthijs Korevaar (Erasmus Universiteit) en door universitair docent Housing Management Gerard van Bortel (TU Delft).
1. Waarom zijn woningcorporaties niet meer wat ze vroeger waren?
"Woningcorporaties werden oorspronkelijk gereguleerd en gesubsidieerd door de overheid", vertelt universitair docent Van Bortel. "Als corporaties woningen wilden bouwen, kregen ze daar geld voor van de overheid."
Maar halverwege de jaren '90 veranderde dat. "Corporaties gingen op eigen benen staan en mochten los van de overheid beslissingen maken", vervolgt Van Bortel. "Corporaties werden professioneler en groter. Ze veranderden ook bijna allemaal van verenigingen in stichtingen, waardoor er minder directe invloed van huurders kwam. Dit alles veranderde het karakter van de corporaties."
"De kritiek op woningcorporaties is dat het nu te grote, afstandelijke organisaties zijn geworden, terwijl ze vroeger toegankelijker waren", ziet Van Bortel. "De kritiek komt deels vanuit nostalgie. Maar mensen ervaren bijvoorbeeld ook dat er meer regels zijn voor het toewijzen van woningen, dan vroeger."
Dat kan kloppen, want sinds halverwege de jaren '90 zijn de corporaties ook steeds meer onafhankelijk geworden van de overheid, weet Van Bortel. "Maar tegelijkertijd heeft de overheid ook steeds meer regels opgelegd, bijvoorbeeld voor aan wie corporaties woningen moeten verhuren en tegen welke prijzen", vult econoom Korevaar aan. "Dus in dat opzicht is er opnieuw een afhankelijkheid gecreëerd tussen de overheid en de corporaties."
2. Waarom hebben de woningcorporaties de afgelopen 10 jaar zo weinig gebouwd?
"Er wordt inderdaad vaak naar de corporaties gewezen, dat zij te weinig doen", antwoordt Van Bortel, "maar er is vooral weinig gebouwd, omdat de politiek vond dat de corporaties minder hoefden te bouwen. Marktpartijen zouden het oppakken. Met de invoering van de verhuurdersheffing werd de financiële ruimte van corporaties bijvoorbeeld kleiner, waardoor ze minder konden investeren in nieuwbouw."
"Wat je de corporaties wel kunt aanrekenen is dat zij een soort 'planningsoptimisme' hebben", zegt Van Bortel. "Ze beloven veel, maar leveren minder. Dat komt niet alleen door henzelf; ook door bijvoorbeeld bezwaren bij nieuwbouwprojecten. Maar ze kunnen wel realistischer zijn in wat ze beloven."
Dat geldt volgens Van Bortel ook voor de doelstelling die met het kabinet is afgesproken. "De oorspronkelijke doelstelling, vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken uit 2022, om tegen 2030 300.000 woningen te bouwen, gaan de corporaties zeker niet halen. In 2024 zijn de doelstellingen in herziene Nationale Prestatieafspraken naar beneden bijgesteld", zegt Van Bortel. Corporaties moeten nu in ieder geval vanaf 2029 jaarlijks 30.000 woningen realiseren.
Cijfers Woonbond: te weinig sociale huurwoningen gebouwd
3. Hoeveel geld krijgen woningcorporaties en maken zij winst?
"In principe is een woningcorporatie een stichting, dus heeft die geen winstoogmerk", zegt econoom Korevaar. "Toch verdient een corporatie wel geld met de verhuur van woningen. Alleen gebruikt het die winst meteen weer om te investeren in nieuwe woningen of om woningen te onderhouden en te verduurzamen."
"Die investeringen kunnen corporaties niet doen met enkel het eigen geld dat verdiend is met de verhuur van woningen", zegt de econoom. "De huurprijzen liggen juist voor sociale huurwoningen niet zo hoog. Ze moeten verplicht aansluiten bij het lage inkomen van hun huurders, wat de corporaties in een lastig parket brengt."
"Vroeger konden corporaties huren goed laten aansluiten op de waarde van een huis. Voor een mooi huis konden ze meer vragen dan voor een slechter huis. "Maar doordat de politiek huren meer afhankelijk heeft gemaakt van het inkomen, kan dit nauwelijks meer", legt hij uit.
"Woningen die veel onderhoud nodig hebben, kosten veel. Maar die kosten worden nu niet genoeg terugverdiend met de huren, omdat ze die maar beperkt mogen verhogen en soms zelfs moesten verlagen. Hetzelfde geldt voor de hoge bouwkosten voor nieuwe woningen: die kunnen moeilijk worden terugverdiend met de huren."
"Daarom mogen corporaties zogenoemd 'geborgd lenen'. Dat houdt in dat ze bij een fonds leningen kunnen krijgen tegen hele gunstige tarieven. Corporaties betalen de meeste investeringen zo niet vanuit wat zij verdienen uit de eigen verhuur, maar met deze leningen", zegt Korevaar.
Het totaalbedrag aan leningen ligt hoog. Woningcorporaties hebben vanaf november 2025 een historisch hoog bedrag van 100 miljard aan leningen uitstaan. "Deze historische mijlpaal laat zien dat corporaties de afgelopen jaren fors meer zijn gaan investeren in nieuwbouw, verduurzaming, woningverbetering en leefbare wijken", staat in een persbericht van de vereniging van woningcorporaties Aedes. Maar "tegelijkertijd groeit de zorg over de financiële houdbaarheid op de langere termijn."
Korevaar legt deze zorg uit: "De corporaties hebben nog wel wat financiële ruimte, maar de verwachting is dat zij die over een paar jaar niet meer hebben. Ze kunnen dan niet meer investeren, tenzij de overheid besluit weer meer geld te stoppen in de corporaties."
4. Kunnen woningcorporaties nog zelf bouwen, of zijn ze te afhankelijk geworden van projectontwikkelaars en gemeenten?
"Het klopt dat woningcorporaties afhankelijk zijn geworden van projectontwikkelaars en gemeenten", antwoordt universitair docent Van Bortel. "Tot 2015 mochten corporaties veel meer als het gaat om het aanhouden van grond."
Het tekort aan grond is een van de redenen voor de trage woningbouw, blijkt uit een analyse van vereniging van woningcorporaties Aedes. Meer dan 60 procent van de corporaties geeft aan onvoldoende grond te hebben voor hun nieuwbouwplannen.
"Corporaties mogen nu amper nog grondposities hebben als onduidelijk is of er binnen 5 jaar op die grond gebouwd gaat worden", legt Van Bortel uit. "Projectontwikkelaars kopen redelijk speculatief grond op, waar ze denken dat er ooit wel eens gebouwd gaat worden. Maar corporaties mogen dat niet."
"Bouwplannen worden in samenspraak met de gemeente opgesteld. Als de gemeente bepaalt dat er sociale huur in een plan moet, dan kan een projectontwikkelaar dat zelf niet zo makkelijk realiseren en wordt aansluiting gezocht met een woningcorporatie", vertelt econoom Korevaar.
"Soms verkoopt een gemeente de grond ook direct aan een corporatie, voor veel minder geld dan dat marktpartijen ervoor zouden moeten betalen." Gemeenten spelen zo een grote rol in het bieden van mogelijkheden om sociale huurwoningen te ontwikkelen.
5. Wat doen woningcorporaties om te voorkomen dat woningen lang leeg staan?
"Woningcorporaties hebben geen enkel belang bij leegstand van woningen", zegt universitair docent Van Bortel. "Er zijn allerlei redenen voor leegstand. De simpelste is een wisseling van huurders. Soms moet een woning dan nog wat worden opgeknapt. Dit onderhoud zouden corporaties sneller kunnen invullen, maar dat kan moeilijk zijn omdat de beschikbaarheid van aannemers beperkt is."
"Ook staan er soms complexen leeg omdat er nog geen sloopvergunning is. Zolang die er niet is, kunnen ook geen nieuwe woningen gebouwd worden", vervolgt hij. "Daarnaast blijven nieuwe woningen soms onbewoond, omdat er nog geen stroomaansluiting kan komen, vanwege de netcongestie."
Maar nogmaals: "Woningcorporaties hebben hier geen belang bij. Zolang woningen onbewoond zijn, krijgen zij ook geen inkomsten", zegt de universitair docent. "Ik ken daarom ook geen situaties waarin druk wordt uitgeoefend op de corporaties, dat zij op dit onderdeel meer hun best moeten doen."
6. In hoeverre zetten woningcorporaties zich actief in om bestaande woningen te verduurzamen?
"Er zijn hele duidelijke afspraken gemaakt over de verduurzaming van huurwoningen. Ik heb het idee dat die verduurzaming wat betreft energieverbruik heel scherp op het netvlies staat bij de woningcorporaties", antwoordt Van Bortel.
"Maar er zijn wel wat moeilijkheden", ziet hij. "Corporaties worstelen vooral met woningcomplexen die aangesloten moeten worden op warmenetten, daar is veel onduidelijkheid over die vertraagt. En ze worstelen met complexen die deels bestaan uit huurwoningen en deels uit koopwoningen. Corporaties zitten dan samen met particuliere eigenaren in een VvE en dat maakt het lastig om besluitvorming rond te krijgen."
Verduurzaming is bovendien meer dan het verkleinen van energieverbruik. "Het gaat ook om klimaatadaptatie, bijvoorbeeld aanpassingen om woningen beter bestand te maken tegen hitte, overstromingen, bodemverzakking", zegt Van Bortel.
En, het zijn juist corporatiewoningen die meer te lijden krijgen onder klimaatveranderingen dan andere huizen. "Ik heb het idee dat corporaties op dit thema nog niet zo ver zijn. Misschien juist ook omdat ze hun focus hebben op energetische verduurzaming", zegt hij.
7. Op welke manier kan het woningcorporaties makkelijker worden gemaakt om hun doelstelling te behalen?
Woningcorporaties kunnen hun doelen alleen halen als op drie punten belemmeringen verdwijnen, antwoorden Van Bortel en Korevaar: ze moeten kostendekkend kunnen bouwen, er is duidelijker en stabieler beleid nodig, en corporaties moeten meer ruimte krijgen in het middensegment.
"Het begint met geld," zegt universitair hoofddocent Van Bortel. "Als corporaties nu woningen bouwen of verduurzamen, zijn dat verliesgevende activiteiten. Het zou helpen als de overheid ervoor zorgt dat corporaties dat kostendekkend kunnen doen, bijvoorbeeld door minder belastingen in rekening te brengen."
Ook moeten corporaties rekening houden met het inkomensbeleid van de politiek, zonder dat daar compensatie tegenover staat, zegt hij: "Door maatregelen als huurbevriezingen en verplichte huurverlagingen voor lage inkomens, kregen corporaties het moeilijk. De politiek zou dit op andere manieren kunnen organiseren met bijvoorbeeld inkomensverhogingen en huurtoeslag."
Volgens econoom Korevaar zou het helpen als corporaties sommige huren mogen verhogen. "Je kunt zittende huurders natuurlijk niet zomaar een hogere huur opleggen," verduidelijkt hij. "En huurders kunnen gecompenseerd worden met een hogere huurtoeslag. Maar dan krijgen corporaties wel meer inkomsten en dus meer ruimte om te investeren."
Van Bortel benadrukt dat het niet alleen om geld gaat. "Wat de overheid geen geld kost, is duidelijkheid scheppen. Plotselinge maatregelen, zoals de huurbevriezing, hebben veel onrust veroorzaakt. Corporaties gingen zich indekken, extra marges aanhouden." Er is volgens hem meer stabiliteit nodig om de doelstellingen te halen.
Daarnaast moeten corporaties meer kunnen doen in het middenhuursegment, vinden beiden."Juist daar zit een groot tekort," zegt de universitair hoofddocent. "Marktpartijen bouwen liever in de vrije sector, boven dat middensegment. De overheid kan helpen door bijvoorbeeld leningen te garanderen die corporaties nodig hebben voor middenhuur."
Ook volgens Korevaar is het middensegment cruciaal. "In het middensegment kunnen corporaties woningen verhuren aan mensen die geen huurtoeslag nodig hebben en daar wat winst op maken. Dat geld kunnen ze weer gebruiken voor nieuwe projecten. Als we willen dat corporaties belangrijk blijven, moeten we toestaan dat ze kunnen investeren", zegt hij tot slot.