Klopt het dat de huizenprijzen er zo hoog door zijn? En andere vragen over de hypotheekrenteaftrek beantwoord

Universitair docent Finance Matthijs Korevaar aan Erasmus School of Economics in Rotterdam en universitair docent Wonen aan de TU Delft, Joris Hoekstra, geven antwoord op jullie vragen.

1. Waarom is de hypotheekrenteaftrek eigenlijk ooit bedacht?

"De hypotheekrenteaftrek is al heel oud", begint Korevaar. "De hypotheekrenteaftrek komt uit 1893 toen we in Nederland voor het eerst een stelsel kregen waarin je inkomstenbelasting moest betalen. Het idee was eigenlijk: als je geld hebt, betaal je daar belasting over. Maar als je een investering doet en je moet rente betalen dan zijn dat kosten en die mag je dan aftrekken. Dus dat gold voor ondernemers, bedrijven en voor personen."

Volgens Korevaar is de hypotheekrenteaftrek oorspronkelijk bedacht vanuit een eenvoudig belastingprincipe. "Met het idee dat rente kosten zijn en die moeten aftrekbaar zijn, want anders is dat oneerlijk ten opzichte van mensen die geen vermogen hebben en een lening nodig hebben om investeringen te doen." Dus het stimuleren van een eigen woning kwam pas veel later, want Nederland had toen nog nauwelijks eigenwoningbezit, vertelt hij.

2. Wie heeft er profijt van de hypotheekrenteaftrek?

Dat zijn vooral mensen met een relatief hoge hypotheek, zegt Hoekstra. "In de praktijk zijn dit toch ook vaak de hogere inkomens. Hoe hoger je hypotheek is, hoe meer hypotheekrente je betaalt en hoe groter het bedrag is dat je van je inkomen kunt aftrekken."

Hij geeft een voorbeeld: "Als je een hypotheek van een miljoen hebt, dan kun je een groter bedrag aan hypotheekrente aftrekken dan als je een hypotheek hebt van 200.000 of 300.000 euro. Op een gegeven moment moet je de hypotheek natuurlijk aflossen, maar zeker aan het begin van de looptijd van de hypotheek heb je hier profijt van."

3. Wat bedoelen de politieke partijen met afbouw van de hypotheekrenteaftrek?

Het is nog niet helemaal duidelijk wat iedereen daarmee bedoelt, zegt Korevaar. "Elke politieke partij heeft hier andere plannen over. De SP bijvoorbeeld, die wil de hypotheekrenteaftrek wel behouden, maar alleen voor mensen die geen hoge hypotheek hebben." Zij willen een maximum op hoe groot de hypotheek mag zijn, wil je in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek. Bijvoorbeeld dat het alleen over de eerste 600.000 euro mag gaan.

Bij andere partijen die willen afbouwen, zoals het CDA en GL-PvdA, is het minder duidelijk, vertelt Korevaar. "Dat staat nog niet vast, omdat de doorrekeningen nog niet zijn gedaan. Het zou gaan om het geleidelijk volledig afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Hoe snel dat wordt afgebouwd voor iedereen met een hypotheek is niet duidelijk."

Duidelijk is dat er geen partij is die zegt de hypotheekrenteaftrek meteen te willen afschaffen, voegt Hoekstra toe. "Dat afbouwen kan op verschillende manieren. Je zou nieuwe kopers bijvoorbeeld geen hypotheekrenteaftrek meer kunnen geven." Hoekstra vindt deze manier van afbouw niet verstandig want dat zou betekenen dat starters helemaal niet meer de huizenmarkt op kunnen.

"Wat mij betreft zou de overheid een geleidelijk afbouwtraject moeten instellen. Dit betekent dat het huidige belastingvoordeel van ongeveer 37 procent van de betaalde hypotheekrente over een periode van 10 tot 15 jaar wordt teruggebracht naar 0 procent. Ieder jaar wordt het voordeel van de hypotheekrenteaftrek dan kleiner tot je bij nul uitkomt."

4. Wat zijn de consequenties van het afschaffen?

Korevaar doet veel onderzoek naar de hypotheekrenteaftrek, met name in andere landen. "Zou je de hypotheekrenteaftrek volledig afschaffen, dan kunnen er drie dingen gebeuren", zegt hij.

"Uit heel veel onderzoek blijkt dat als je het goedkoper maakt om geld te lenen, en de rente kan aftrekken, de huizenprijzen omhoog gaan. Omdat mensen meer geld kunnen besteden aan wonen en niet iedereen die hypotheekrenteaftrek echt nodig heeft om een huis te kopen", legt hij uit. "Schaf je het af dan gaan de huizenprijzen wat omlaag. Hoeveel dat is, hangt heel erg af van hoe je het afbouwt."

"Het tweede wat je ziet gebeuren als je de hypotheekrenteaftrek afschaft is dat mensen die hiervoor een grotere woning lieten bouwen en kochten, dan wat vaker kiezen voor een wat kleiner huis. Voorheen maakte de hypotheekrenteaftrek het voordelig om geld te lenen en dat uit te geven aan een woning."

En het derde is misschien nog wel het belangrijkste. "Schaf je de hypotheekrenteaftrek af, dan wordt het wel moeilijker voor mensen om een eerste huis te kopen."

5. Klopt het dat de huizenprijzen zo hoog zijn vanwege de hypotheekrenteaftrek?

Dat klopt voor een belangrijk deel, zegt Hoekstra. "Door de hypotheekrenteaftrek kun je meer betalen voor een woning dan dat je zonder aftrek zou kunnen betalen. Als iedereen dat kan en er zijn te weinig woningen beschikbaar in Nederland, dan gaat die extra financiering leiden tot hogere prijzen."

De stijgende huizenprijzen komen niet alleen door de hypotheekrenteaftrek, weet Korevaar. "Er zijn heel veel dingen die een rol spelen. Ten eerste is alles duurder geworden. Door de inflatie zijn de huizen ook duurder geworden. Het tweede is dat de rente nu wel hoog is, maar de rente was in 1995 nog veel hoger."

"Ten opzichte van het langetermijngemiddelde is de rente nog steeds relatief laag. Dat betekent eigenlijk dat het goedkoper is om te lenen, ook zonder hypotheekrenteaftrek. Dan gaan de huizenprijzen omhoog", legt hij uit.

Ook het inkomen van Nederlanders zorgt volgens hem voor stijgende huizenprijzen. "Als je kijkt naar het geld dat mensen kunnen gebruiken om een huis te kopen, dat hangt heel erg samen met het inkomen wat die mensen hebben. Er zijn nu steeds meer tweeverdieners dus het huishoudinkomen is gestegen. Dus mensen hebben gewoon veel meer geld en dat gebruiken ze onder andere om huizen te kopen."

"Daarnaast zijn bepaalde gebieden in Nederland ontzettend in trek geraakt in de afgelopen 20 tot 30 jaar. Dit geldt met name voor de grote steden zoals Amsterdam, Utrecht en Haarlem. Daar zijn de huizenprijzen veel harder gestegen dan op andere plekken", vertelt Korevaar.

6. Wat kost hypotheekrenteaftrek de overheid?

Dat hangt natuurlijk samen met wat voor hypotheken er zijn en wat de rente is, zegt Hoekstra. "Het zijn forse bedragen. In zekere zin kun je zeggen dat de overheid minder belasting binnen krijgt door de hypotheekrenteaftrek."

Momenteel kost het de overheid 11 miljard euro per jaar, vult Korevaar aan. "De overheid kan ervoor kiezen om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen en het geld ergens anders aan te besteden."

7. Wat is het alternatief voor de hypotheekrenteaftrek?

Volgens Korevaar kan de overheid er ook voor kiezen om voor iedereen de inkomstenbelasting met 1,5 procent te verlagen. Dit wordt ook wel fiscaal neutraal genoemd. "Dus je kan je rente niet meer aftrekken, maar je gaat ook minder belasting betalen over je inkomen."

Dit heeft de volgende gevolgen, gaat hij verder. "Dat betekent voor mensen die heel veel hypotheekschuld hadden en heel veel rente konden aftrekken, dat die erop achteruit gaan. Maar de mensen die niet zoveel hypotheekrente konden aftrekken, omdat ze geen schuld hadden of omdat ze huurden, die gaan dan minder inkomstenbelasting betalen."

"Dus van die lagere inkomstenbelasting, daar plukt iedereen dan natuurlijk de voordelen van", zegt Korevaar.

8. Kennen andere Europese landen ook een hypotheekrenteaftrek?

"Veel Scandinavische landen hebben een hypotheekrenteaftrek. Denemarken kent een aftrek dat redelijk lijkt op dat van Nederland. De hypotheekrenteaftrek in dat land is ook best royaal." Maar er zijn ook landen die het niet hebben, weet Korevaar. "Kijken we naar onze buurlanden dan heeft Duitsland geen hypotheekrenteaftrek en België niet meer voor nieuwe hypotheken."

Anders dan Nederland heeft België wel wat wijzigingen doorgevoerd, gaat hij verder. "Eerst was het zo dat er een landelijke hypotheekrenteaftrek was. Later konden Vlaanderen, Brussel, en Wallonië zelf bepalen hoe ze de hypotheekrenteaftrek vorm gaven."

Toen hebben die regio's een tijdje een woonbonus gekend. "Dat was een soort extra belastingvermindering als je een hypotheek nam", vertelt de universitair docent. Dat is inmiddels afgeschaft.