Hoe het komt dat er tienduizenden leegstaande huizen zijn terwijl er woningnood is

"Het is niet uit te leggen dat tienduizenden woningen leegstaan", zegt de partij in aanloop naar de verkiezingen. "Vastgoedspeculanten doen dit soms bewust omdat ze genoeg verdienen aan de waardestijging." Maar klopt dat wel en hoe zit dat dan?

90.000 huizen leeg

Volgens Luuk Hovius, woordvoerder en onderzoeker bij statistiekbureau CBS, kan het zeker kloppen dat er zoveel woningen leegstaan als GroenLinks-PvdA zegt. Hovius vertelt dat het CBS een peiling heeft gedaan op 1 januari 2024. "Toen kwamen we uit op 230.000 leegstaande woningen."

"Het kan zo zijn dat deze woningen even leeg stonden omdat ze bijvoorbeeld in de verkoop stonden. Maar het aantal woningen dat langdurig leegstond, dus langer dan een jaar, komt uit op 90.000", legt de onderzoeker uit over de peiling.

Criteria leegstand

Het CBS hanteert meerdere criteria om te kijken of een woning leegstaat. "We kijken bijvoorbeeld naar de administratieve leegstandgegevens en gegevens bij de Kamer van Koophandel", somt Hovius op.

Ook de basisregistratie van personen wordt gebruikt om te kijken of iemand ingeschreven staat op het adres. "En we kijken ook naar de gegevens van de energieleverancier."

Meerdere oorzaken

Vastgoedeconoom Madeline Buijs legt uit dat er verschillende redenen zijn waarom er zoveel woningen leegstaan. Zo noemt ze frictieleegstand als voorbeeld. "Dat betekent dat er een huurder uit gaat en dat het eventjes duurt voordat er een nieuwe huurder is gevonden."

Maar, gaat ze verder: "Je ziet ook dat leegstand ontstaat doordat er gewoon minder vraag naar woningen is. En we hebben daarnaast ook te maken gehad met het feit dat je eigenlijk geen tijdelijke huurcontracten meer mag hebben. Dus je ziet dat er op basis van dat soort veranderingen veel woningen langer leegstaan. Dat is dan bijvoorbeeld om vooruit te lopen op een nieuwe situatie die misschien over een paar maanden ingaat."

Bewust langdurig leeg?

In het verkiezingsprogramma van GroenLinks-PvdA staat dat vastgoedspeculanten woningen bewust langdurig leeg laten staan omdat ze zo meer winst kunnen maken. Klopt dat? Buijs legt uit dat dit vanuit twee kanten bekeken kan worden.

"Voor vastgoedeigenaren is het enerzijds prettig want ze willen natuurlijk dat rendement behalen", begint ze. "Je hebt direct rendement, dat zijn de huurinkomsten. En daarnaast heb je ook het indirect rendement." Dat laatste is de waardestijging. Is je huis meer waard dan toen je het kocht, dan is er spraken van een stijging in waarde.

Huurinkomsten en waardestijging

"Dat zijn eigenlijk altijd twee onderdelen van het rendement", zegt de vastgoedeconoom. "Als je geen huur hebt, heb je geen direct rendement, maar heb je wel een eventuele waardestijging. Alleen heb je ook weer niet zo veel aan een waardestijging als je verder niks met dat gebouw doet."

Dit is volgens Buijs dus alleen aantrekkelijk als er geanticipeerd wordt op bijvoorbeeld veranderende regelgeving, waardoor het aantrekkelijk is om op een nieuwe huurder te wachten. De voorwaarden worden dan soepeler. "Uiteindelijk is vastgoed er ook om die inkomsten te genereren en dat is toch meestal wel gewoon de huur."

Verandering regelgeving

GroenLinks-PvdA wil uiteindelijk dat gemeenten een heffing en een leegstandsverordening kunnen opleggen, zodat de leegstaande woningen zonder goede reden verhuurd kunnen worden.

Volgens Buijs heeft dit meerdere voor- en nadelen. "Enerzijds heeft dat zin, want als er woningen onnodig leegstaan, dan worden ze verhuurd. En dat is natuurlijk uiteindelijk gunstig, gezien ook de woningnood."

'Goed opletten'

"Aan de andere kant, als je continu de regelgeving op de huurmarkt verandert, wordt het onaantrekkelijker voor verhuurders", gaat ze verder. "Dan zul je uiteindelijk zien dat de verhuurders ook die woningen gaan verkopen."

"Er worden echt veel meer huurwoningen verkocht en dat is voor starters op de koopmarkt gunstig", legt de vastgoedeconoom uit. "Maar voor mensen die op de huurmarkt zijn aangewezen juist niet. Daar moet dus wel goed op worden gelet."