Woningsplitsen als oplossing voor woningnood? Er zijn maar weinig gemeenten die dat stimuleren

Veel ouderen wonen in een te ruime eengezinswoning en veel starters kunnen geen huis vinden. Het kabinet wil daarom inzetten op het splitsen van bestaande huizen. Toch blijkt uit onderzoek dat maar een kwart van de gemeenten dat stimuleert.

Woonminister Hugo de Jonge liet in een Kamerbrief weten groot voorstander te zijn van woningsplitsen om de woningnood deels op te lossen, zeker omdat de nieuwbouw momenteel zo traag verloopt. Het splitsen van woningen moet zo'n 80 tot 160 duizend extra woningen opleveren.

Wat is woningsplitsen?

Bij woningsplitsen maak je van één huis 2 losse huizen. Met 2 voordeuren, 2 badkamers, 2 keukens: alles staat helemaal los van elkaar. Je voegt dus één huis toe, dat vervolgens weer verkocht of verhuurd kan worden. Het splitsen van woningen gebeurt nog niet veel in Nederland, slechts bij 3000 woningen per jaar.

"Dat is een schijntje op de 800.000 woningen die er zijn, zegt woningmarktdeskundige Frank Wassenberg van Platform31. "Als gemeenten het splitsen gaan stimuleren, moeten we dat aantal toch kunnen verdubbelen, of zelfs verdrievoudigen, tot zo'n 6000 tot 10.000 extra woningen. Als je kijkt dat er ongeveer 80.000 woningen per jaar nieuw worden gebouwd, dan kan er 10 procent alleen al door splitsing worden toegevoegd."

Kwart van gemeenten heeft beleid

Wassenberg deed, samen met BLG Wonen, onderzoek naar de 333 beschikbare coalitieakkoorden van de Nederlandse gemeenten uit 2022. Een kwart blijkt daarin expliciet maatregelen te hebben opgenomen om woningsplitsen te stimuleren. Gemeenten als Schagen, Bergen (NH), Bronckhorst, Peel en Maas en Den Bosch zijn op dat gebied goed bezig, zegt Wassenberg.

"Deze gemeenten promoten het splitsen actief en maken bijvoorbeeld het aanvragen van vergunningen gemakkelijker. Ook schelden ze de hoge legeskosten kwijt die hiermee gepaard gaan. Bij deze gemeenten is ook een duidelijk loket ingesteld waardoor je niet van het kastje naar de muur gestuurd wordt."

Splitsen kan niet bij iedere woning

Toch is niet ieder huis ervoor geschikt, legt Wassenberg uit. "Het zijn juist de grotere, ruimere woningen die zich hiervoor lenen. Vaak zijn die bewoond door ouderen die naar verwachting geen thuiswonende kinderen meer hebben. Vooral buiten de stad en in kleinere gemeenten kan je die vinden, vaak in het bezit van particulieren."

Maar het zijn niet alleen particuliere eigenaren die hun woning splitsen. Ook woningcorporaties doen dat, zoals in Den Bosch.

Steeds minder mensen per huis

Wethouder Pieter Paul Slikker wil de woningnood te lijf te gaan door 1000 sociale huurwoningen te realiseren. Deels door nieuwbouw, maar dus ook door woningen te splitsen. "We hebben 70.000 bestaande grote eengezinswoningen. Maar waar in een rijtje van tien eengezinswoningen in de jaren 60 gemiddeld 35 mensen woonden, zijn dat er nu nog maar 25. Over een jaar of tien zijn het er nog maar 20."

Die naoorlogse huizen waren bestemd voor het traditionele gezin met twee kinderen. Maar van de huidige woningzoekenden in Den Bosch is 80 procent alleen of met z'n tweeën. "We hebben dus een enorm overaanbod aan gezinswoningen en we hebben een enorm tekort aan woningen voor één of twee personen. Dus we moeten die bestaande woningvoorraad veel beter gaan benutten."

Druppel op gloeiende plaat

Slikker kwam erachter dat de corporaties in Den Bosch maar 15 woningen per jaar splitsen. "Bedroevend laag, maar nog wel hoger dan het landelijk gemiddelde van 5 tot 10 woningen per jaar." Hij wil nu minimaal 50 woningen per jaar gaan splitsen. De wethouder ziet dat niet als een druppel op een gloeiende plaat.

"Ik denk dat Nederland heel veel druppels op de gloeiende plaat nodig heeft om überhaupt de woningnood op te lossen. Het kan niet alleen met nieuwbouw. Je moet de bestaande 70.000 woningen ook aanpakken. Dus de vraag is niet: kunnen we het ons permitteren om dit niet te doen? Je zult het moeten doen."

Geen balans op de woningmarkt

Frank Wassenberg onderzocht waarom huiseigenaren hun woning willen splitsen en vond verschillende motieven. "Ouderen vinden het prettig om een woonvorm met hun volwassen kinderen en kleinkinderen aan te gaan. Of zij willen starters of een jong gezin met kinderen helpen aan een betaalbare woning op de krappe woningmarkt. En het levert ook extra inkomsten op, bovenop je kleine pensioen."

Hij constateert dat we in Nederland al jarenlang te ruime en grote woningen bouwen. Er is geen balans tussen aan de ene kant het aanbod van veel grote woningen van ouderen die graag kleiner en luxer willen wonen en aan de andere kant de vraag van starters naar kleinere, betaalbare woningen. "Het woningsplitsen levert veel voordelen op. De onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod kan hiermee opgelost worden."

Teleurstelling

Vandaar zijn teleurstelling dat uit het onderzoek blijkt dat driekwart van de gemeenten niet alleen geen beleid hiervoor hebben, maar sommigen zelfs negatief staan tegenover het splitsen.

"Zes gemeenten hebben in hun coalitieakkoord juist strengere regels voor woningsplitsing opgenomen. Die regels hebben bijvoorbeeld betrekking op leefbaarheid, afstanden tot een naburig gesplitst pand en parkeerdruk."

Angst voor overlast

Deze gemeenten zijn volgens Wassenberg bang, omdat ze ervan uitgaan dat als ergens meer mensen komen te wonen, er ook meer overlast en parkeerdruk zal ontstaan. "Dat zijn ook allemaal potentiële nadelen. Tegelijkertijd moet je ook denken dat in dit soort huizen een generatie geleden waarschijnlijk gezinnen met meerdere kinderen woonden. Toen woonden er dus ook meer mensen."

Het verbaast hem niet dat het vooral de gemeenten zijn met veel studenten en arbeidsmigranten die het woningsplitsen afremmen. "De angst overheerst dat er in zo'n eengezinswoning tien Oost-Europeanen of studenten terechtkomen die feestjes gaan geven of voor overlast gaan zorgen."

Recht op wonen 'van groot belang'

Ook wethouder Slikker uit Den Bosch is zich bewust van de gevaren die verbonden zijn aan het splitsen. "Je wil ook niet in een wijk waar al veel parkeerproblemen zijn 20 woningen toevoegen. Ook de woningcorporaties komen voor veel uitdagingen te staan en moeten maatwerk leveren bij het woningsplitsen."

"Toch moet je als overheid die discussie aangaan, want we hebben te maken in dit land met schaarse ruimte en we vinden het recht op wonen van groot belang."