Is erfpacht een oplossing om koopwoningen betaalbaar te maken? Steeds meer gemeenten onderzoeken het

De uitdaging is bekend: er moeten zo snel mogelijk betaalbare woningen bij. Een oplossing is er nog niet. Verschillende bestuurders onderzoeken nu invoering van erfpacht. Gaat dat voor betaalbare huizen zorgen? "Het is droevig dat we dit moeten inzetten."

Zet een paar millennials bij elkaar en het gaat al snel over de woningmarkt en hoe moeilijk het voor starters is om nu een huis te kopen. In meer dan 40 jaar tijd stegen de huizenprijzen niet zó snel als in het afgelopen jaar. Koopwoningen werden vorige maand voor gemiddeld 4 ton verkocht.

Kopzorgen bij gemeenten

De hoge huizenprijzen bezorgen ook gemeenten kopzorgen. Hoe kunnen zij hun inwoners helpen een betaalbaar huis te vinden? Het blijkt een bestuurlijke uitdaging die vraagt om creatieve oplossingen. Verschillende bestuurders denken erover na om erfpacht in te voeren: jij koopt het huis en de hypotheek, de overheid of een stichting koopt de grond.

De gemeenten Groningen en Utrecht onderzoeken momenteel of het mogelijk is een erfpachtfonds op te zetten voor nieuwbouwwoningen. In de provincie Gelderland gaan ze een stap verder, daar willen ze een proef starten in twee gemeenten. Gedeputeerde Wonen van de Provincie Gelderland, Peter Kerris, ziet erfpacht als een instrument om woningen betaalbaar aan te bieden en betaalbaar te houden.

Stichting koopt grond

Er zijn verschillende manieren voor zo'n erfpachtconstructie. In Gelderland kijken ze naar de stichting KoopSmarter. "De stichting koopt, met garantstelling van de gemeente, de grond. De koper koopt het huis en financiert dit met een hypotheek."

Op die manier kunnen koopwoningen worden verkocht voor een prijs die lager is dan de werkelijke marktwaarde, legt hij uit. "Een huis dat bijvoorbeeld getaxeerd wordt op 400.000 euro, kan dan gekocht worden voor 280.000 euro."

Risico delen

De koper betaalt voor het gebruik van de grond een maandelijkse vergoeding: erfpacht, vergelijkbaar met de rente van een hypotheek. Als de koper het huis weer wil verkopen en de waarde is gestegen, dan wordt de winst verdeeld tussen de stichting en de koper.

Dat gebeurt naar rato, bijvoorbeeld: 70 procent is voor de koper, 30 procent is voor de stichting. Op die manier kan de stichting zichzelf in leven houden, met daarbij ook de inkomsten van de erfpacht. Wanneer een huis in waarde zakt, wordt het verlies op dezelfde manier verdeeld.

Niet nieuw

Het principe van erfpacht is niet nieuw. Amsterdam voerde het al in 1896 in. Ook woningcorporaties maakten veel gebruik van erfpacht met een andere constructie via KoopGarant.

Toch is erfpacht door de huidige crisis het laatste jaar weer onderwerp van gesprek, vertelt woningmarktdeskundige Nic Vrieselaar van de Rabobank. "Het is droevig dat we dit soort dingen mogelijk moeten inzetten omdat de huizen zo duur zijn geworden", vindt hij.

'Per saldo maak je er huizen niet goedkoper mee'

Het idee klinkt sympathiek volgens Vrieselaar, maar hij is geen fan. "Als je huur moet betalen voor de grond committeer je jezelf aan een betaling. Die erfpacht is een soort huur, waardoor je ook een lagere hypotheek kan krijgen. Per saldo maak je er huizen niet goedkoper mee. Je kan eigenlijk net zo goed meer lenen en het totaalpakket kopen."

Een ander punt dat Vrieselaar maakt is dat je als koper niet volledig mee profiteert van de prijsstijging. "Je positie op de huizenmarkt gaat erop achteruit. Over 10 jaar kan je minder huis kopen dan nu. Al is het wel een verbetering ten opzichte van huren."

Stoelendans

Het succes van zo'n noodgreep valt of staat wat Vrieselaar betreft bij de voorwaarden. "Als het inderdaad zo is dat er erfpacht bij komt kijken, heeft het weinig zin. Maar ik begrijp ook dat het voor een stichting nodig is om te kunnen blijven bestaan. Want er is ook het risico dat als de huizenprijzen dalen, zo'n stichting en dus de gemeente die garant staat, veel verlies maken. Dan is het snel klaar."

"Ik verwacht niet dat we hierdoor meer en sneller huizen kunnen bouwen. Je kunt het vergelijken met een stoelendans. Hoe je het ook wendt of keert, als de muziek stopt, zijn er te weinig stoelen."