radio LIVE tv LIVE
meer NPO start

3 of 4 keer de huurprijs verdienen, hoe dan? Waarom het zo moeilijk is om een huurwoning te vinden als starter

3 of 4 keer de huurprijs verdienen, hoe dan? Waarom het zo moeilijk is om een huurwoning te vinden als starter
Vorig jaar werden er meerdere 'woonprotesten' gehouden door heel het land.
Bron: ANP

Elke dag 15 keer dezelfde websites verversen, enthousiast worden tot je de inkomenseisen ziet of voor de zoveelste keer afgewezen worden: de woningmarkt is geen pretje. Hoe vind ik in mijn eentje een huurwoning? "Soms kan je nergens terecht."

Zelf woon ik al 4 jaar in een studentenhuis in Leiden, maar nu ik een jaar ben afgestudeerd en fulltime werk, merk ik dat ik een plek voor mezelf nodig heb. Hartstikke gezellig met mijn huisgenoten, maar ik heb ondertussen toch liever een badkamer en keuken voor mijzelf. Aangezien een koopwoning geen optie is, moet ik dus blijven huren.

Valt vies tegen

Uit onderzoek van de Rabobank blijkt dat je als starter een jaarinkomen van 71.000 euro moet hebben om een huis te kunnen kopen. Jongeren die dat bedrag niet bij elkaar krijgen in een jaar zijn dus aangewezen op een huurwoning, maar er één vinden is nog niet zo makkelijk. Zeker niet in je eentje, merk ik.

Met goede moed surf ik naar bekende huursites als Pararius en Funda, omdat daar de meeste woningen worden aangeboden. Elke dag tientallen keren de pagina's verversen in de hoop op een nieuwe droomwoning te vinden in de buurt van waar ik nu woon. Maar dat valt nog vies tegen.

Bekijk ook

4 keer de huur verdienen

Aan de hoeveelheid aangeboden huizen ligt het niet, maar de betaalbaarheid ervan is een ander verhaal. Voor kleine appartementjes of studio's wordt de hoofdprijs gevraagd. Je betaalt in Den Haag of Leiden makkelijk 900 euro per maand voor 30 vierkante meter, en dan moet je gas, water en licht nog zelf betalen.

Het ironische daaraan is dat die woningen zijn bedoeld voor 1 persoon, vaak een starter, maar er wordt wel van je verlangd dat je 3 of 4 keer de huurprijs als netto-inkomen verdient. In je eentje dus. Hoe kan dat toch? Ik vroeg het aan econoom Nic Vrieselaar van de Rabobank, die zich specialiseert in onder andere de woningmarkt.

info

Gemiddelde huurprijs van 1.000 euro

De gemiddelde huurprijs die door particuliere verhuurders wordt gevraagd ligt net iets boven de 1.000 euro, volgens onderzoek van de Rabobank. Als de inkomenseis dan 3 of 4 keer de huurprijs is, betekent dat dat een starter een netto-inkomen van 3.000 of 4.000 euro nodig heeft.

En dat geldt eigenlijk voor heel Nederland: de huurprijs varieert tussen de 917 en 1.128 euro. In provincies buiten de Randstad is de huurprijs lager, en in populaire steden als Amsterdam en Utrecht hoger. Maar je spullen pakken en naar de andere kant van het land verhuizen is ook niet de oplossing, want buiten de Randstad is het netto-inkomen net als de huurprijs lager.

'Verhuurders willen zekerheid'

"Het is niet heel bijzonder dat een verhuurder dat van je vraagt", zegt Vrieselaar. "Die wil namelijk een bepaalde zekerheid dat jij de huur kan betalen. Of je inkomen minimaal 3 of 4 keer de huur moet zijn, hangt af van de risico-aversie van de verhuurder. Zij maken zelf die inschatting."

"Leegstand is heel duur voor verhuurders. 1 maand is al een twaalfde van de jaaromzet voor dat huis", legt hij verder uit. "Dat willen ze voorkomen. Want een huurder eruit zetten als hij of zij niet betaalt, mag niet zomaar. Dat moet via een rechter gebeuren en kan soms maanden duren. Dan zit je ook met een soort leegstand, want er wordt niet betaald."

Bekijk ook

'Ook bescherming voor huurder'

Een vorm van bescherming voor de verhuurder dus. Maar Vrieselaar geeft aan dat de inkomenseisen ook mij als huurder beschermen. "In je eentje in de vrije sector huren is gewoon heel duur. Dat drukt heel erg zwaar op je maandelijkse budget."

"Wij zien dat terug in onderzoeken: huurders hebben meer moeite met sparen omdat ze te veel vaste lasten hebben, en zijn financieel kwetsbaar: ze staan ook vaker rood en betalen rekeningen vaker te laat."

Belangrijke uitgaven niet doen

"Studenten niet meegerekend, geven huurders tot 35 jaar in de vrije huursector gemiddeld 39 procent van hun netto-inkomen uit aan woonlasten. Bij huiseigenaren van dezelfde leeftijd is dat zo'n 25 procent. Dat komt deels omdat huurders een lager inkomen hebben, maar ook omdat de woonlasten hoog zijn."

Die hoge woonlasten maken sparen lastig, maar kunnen ook andere belangrijke uitgaven verdringen. "Denk bijvoorbeeld aan verzekeringen, verzorging en gezondheid, zoals uitgaven aan de tandarts." De inkomenseis zorgt er dus voor dat ik genoeg geld overhoud voor andere basisbehoeften.

Bekijk ook

Met z'n tweeën makkelijker

Een logisch verhaal, maar als woningzoekende wordt het daarmee niet makkelijker. "Als starter kun je eigenlijk soms nergens terecht", geeft de econoom toe. "Geen koopwoning, geen sociale huur en geen huur in de vrije sector. En net als met een koopwoning geldt: het is met z'n tweeën stukken makkelijker dan alleen." Wachten op samenwonen, of alsnog met huisgenoten gaan wonen dus.

Is er misschien toch nog een beetje hoop voor de toekomst? Vorige week werd duidelijk dat het plan van woonminister Hugo de Jonge om het middenhuursegment (tot 1.000 euro per maand) te reguleren vanaf 2024 ingaat. Huurprijzen gaan dan met gemiddeld 190 euro per maand omlaag, om huurders te beschermen tegen (onredelijk) hoge prijzen.

Blijven hopen op huurwoning

Dat duurt dus nog wel even. En bij de plannen voor een puntensysteem in de vrije huurmarkt moet ook wel een kanttekening worden geplaatst, zegt Vrieselaar. "Het kan er helaas ook toe leiden dat verhuurders hun panden gewoon verkopen, omdat ze er minder aan verdienen dan gepland." Voor huizenkopers heel gunstig, maar voor mij niet.

Blijven volhouden lijkt voor nu dus toch de beste tip om uiteindelijk een huurwoning te vinden. Overal op blijven reageren, met tientallen anderen dezelfde woning bezichtigen en dan maar hopen dat jij wordt uitgekozen. Het is een klein beetje alsof je de loterij probeert te winnen.

Vragen? Stel ze!

Heb je nog vragen of wil je reageren? Stuur ons dan hier een berichtje in onze chat. Elke donderdag vertellen we in de Doe mee-nieuwsbrief wat we met alle reacties doen. Wil je die in je mail? Meld je dan hier aan.

Waarom president Donald Trump vrede in Oekraïne wil, zonder Europa erbij te betrekken

De VS wil snel een deal met Poetin om de oorlog in Oekraïne te stoppen. Maar Europa is niet uitgenodigd aan de onderhandelingstafel. Waarom wil Donald Trump dit zo graag? En wat zijn de gevolgen van deze nieuwe koers? "Betekent het einde van de NAVO."

Vragen? Stel ze!

Heb je nog vragen of wil je reageren? Stuur ons dan hier een berichtje in onze chat. Elke donderdag vertellen we in de Doe mee-nieuwsbrief wat we met alle reacties doen. Wil je die in je mail? Meld je dan hier aan.

Kabinet wil meer bouwen met nieuwe woonwet, maar zorgt dat ook voor betaalbare woningen? 'Minder sociale huur'

Kabinet wil meer bouwen met nieuwe woonwet, maar zorgt dat ook voor betaalbare woningen? 'Minder sociale huur'
Woonminister Mona Keizer wil met nieuwe wet meer betaalbare woningen
Bron: ANP

Nu het woningtekort is opgelopen tot ruim 400.000 woningen, wil het kabinet de bouw van betaalbare huizen afdwingen. Maar volgens de SP is dat bij lange na niet genoeg. De overheid moet de regie volledig terugpakken – desnoods door grond te onteigenen.

De ambitie van het kabinet is torenhoog: 100.000 woningen per jaar erbij. Om meer grip te krijgen op de woningbouw stuurde woonminister Mona Keijzer vandaag het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting naar de Tweede Kamer.

Versneld woningen bouwen

De aangepaste wet van de minister bepaalt onder meer hoeveel, waar en voor wie er gebouwd gaat worden. Maar het regelt ook kortere procedures en versneld bouwen buiten de bebouwde kom.

Nieuw is dat per regio twee derde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn, waarvan 30 procent sociale huur. Lukt het nu niet om genoeg betaalbare huizen op een locatie te bouwen, dan kun je dat compenseren op een andere plek. Gemeenten met weinig sociale of middenhuur kunnen gedwongen worden meer te bouwen.

Woningnood oplossen

"Het is belangrijk dat mensen met een gemiddeld inkomen in alle gemeenten kans hebben op een betaalbare woning", benadrukt Keijzer. "Iedereen kent wel iemand die al jaren aan het wachten is op een betaalbaar plekje." Volgens de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening brengt deze wet de regie daarop terug.

"Het gaat bepalen welke betaalbare woningen je waar gaat bouwen en versnelt daarbij procedures, zodat we de woningnood op kunnen lossen met elkaar." Alles bij elkaar moet het volgens Keijzer gaan lukken om uiteindelijk 100.000 woningen per jaar erbij te bouwen. "Als je kijkt naar de cijfers van vorig jaar, dan zitten we al op 82.000 woningen. En als je kijkt wat er in de pijplijn zit, dan gaan we in 2027 honderdduizend woningen realiseren."

Bekijk ook

Flexibel

Projectontwikkelaar Maarten de Gruyter ziet positieve elementen in de wet. Als een project in een buurt met veel sociale huur financieel niet haalbaar is, biedt de nieuwe wet volgens hem meer flexibiliteit.

"Op dat moment kun je zeggen: 'Weet je, we gaan hier wat meer vrije sector en wat meer middenhuur realiseren'", zegt De Gruyter. Sociale huur kan dan op een andere plek in de regio komen.

Meer geld nodig

Maar nog altijd mist de projectontwikkelaar oplossingen voor de financiële haalbaarheid van projecten. Er is volgens De Gruyter meer geld nodig. "Je kunt wel een project sneller tot stand willen brengen, maar op het moment dat een project nog steeds niet haalbaar is, dan heeft dat natuurlijk niet zoveel zin."

De bouw van betaalbare woningen, sociaal en midden, is volgens De Gruyter vaak niet rendabel. Dat bleek eind vorig jaar ook uit cijfers van de gemeente Utrecht. Volgens de gemeente lopen ontwikkelaars bij betaalbare huurwoningen soms tot 46.000 euro verlies per woning.

Bekijk ook

Kritiek van SP

Met de nieuwe woningwet wil het kabinet meer grip krijgen op het bouwen van betaalbare woningen, maar volgens SP-leider Jimmy Dijk kiest de overheid voor een 'woningmarkt' en niet voor 'volkshuisvesting'. "De markt heeft heel erg gefaald in het bouwen van betaalbare woningen voor mensen", zegt hij.

Volgens Dijk leidt de verplichting van 30 procent sociale huur per regio, in plaats van per gemeente en project, juist tot minder sociale huur. Vooral op de plekken waar het volgens de partij echt nodig is. "Het klinkt sociaal, maar het is een versoepeling. Het betekent voor gemeenten waar er meer dan 30 procent sociale huur is, dat ze minder sociale huur moeten gaan bouwen."

Miljoen woningen voor 800 euro

Daarom komt oppositiepartij SP vandaag met een radicaal ander woonplan. De partij denkt dat het haalbaar is 1 miljoen woningen te realiseren met een maximale huur van 800 euro, voor iedereen. SP-leider Dijk zegt dat dit kan door 'speculanten' aan te pakken. Dat zijn mensen die huizen opkopen om ze vervolgens met een zo groot mogelijke winst door te verkopen. Ook pleit hij om leegstand tegen te gaan en te investeren in renovatie en nieuwbouw.

"Grondprijzen bepalen nu 60 procent van de bouwkosten. Daar moeten we echt vanaf. We moeten speculanten aanpakken en keihard belasten", benadrukt Dijk, die in het uiterste geval grond zelfs wil onteigenen. "Een overheid die inderdaad gaat ingrijpen op de grondprijzen. Daar is niks communistisch aan. Er zijn onwijs veel landen in Europa die dat ook doen, en terecht."

Bekijk ook

Onrealistisch en onbetaalbaar

Critici noemen het plan van de SP onrealistisch en vooral onbetaalbaar. Volgens ontwikkelaars zou het plan in de tientallen miljarden kunnen lopen. Maar Dijk wijst op het verleden. "Voor de jaren 90 was dit doodnormaal. Toen lukte het om 100.000 woningen per jaar te bouwen. 70 tot 80 procent van de mensen kon toen een betaalbare huurwoning vinden."

Dijk wil de plannen financieren met een woonfonds van 20 miljard euro. "Als je de staatsschuld met 1,7 procent laat oplopen, kun je dit doen. We hebben de laagste staatsschuld in 50 jaar." Om het woonfonds verder te vullen kijkt Dijk ook naar de hypotheekrenteaftrek. Door dit af te schaffen boven hypotheken van 450.000 euro, zou dit volgens hem 6 miljard euro moeten opleveren.

Minister ziet niets in SP-plan

Hoewel het plan volgens de SP-leider haalbaar is, ziet projectontwikkelaar De Gruyter dat anders. De projectontwikkelaar pleit voor minder regels en lagere kosten om betaalbare woningen te bouwen.

Ook woonminister Keijzer wijst de SP-plannen voor onteigening af. "Dat is wel vrij communistisch. Het eigendomsrecht is een van de pijlers van onze rechtsstaat." Onteigening duurt volgens haar jaren en helpt woningzoekenden niet.

Hoe wil de politiek betaalbare woningen bouwen?

Vragen? Stel ze!

Heb je nog vragen of wil je reageren? Stuur ons dan hier een berichtje in onze chat. Elke donderdag vertellen we in de Doe mee-nieuwsbrief wat we met alle reacties doen. Wil je die in je mail? Meld je dan hier aan.

Ook interessant