Waarom huizenverkopers ondanks woningnood geen torenhoge prijzen meer kunnen vragen
In een overspannen woningmarkt zou je misschien verwachten dat alle huizen voor torenhoge bedragen weggaan, maar dat is lang niet altijd het geval. Steeds vaker moeten kopers hun vraagprijs laten zakken. En daarna wordt verkopen alleen maar moeilijker.
De overspannen woningmarkt zorgt soms voor veel te hoge verwachtingen bij kopers, ziet makelaar Tim Kugelmann uit de regio Alkmaar. Onlangs had hij nog een verkoper die het huis 20.000 euro hoger in de markt wilde zetten dan zijn advies. "Vervolgens kwamen er bijna geen bezichtigingen", zegt hij. "Na 3, 4, 5 maanden gaan ze de makelaar bellen en zeggen: 'Goh, hoe kan het nou dat we geen biedingen krijgen?'."
Verwachtingen van een paar jaar geleden
Volgens hem staat dit voorbeeld niet op zichzelf. Veel huiseigenaren hebben nog altijd de verwachtingen van de oververhitte woningmarkt van een paar jaar geleden toen overbieden eerder regel dan uitzondering was.
In een rapport, dat vandaag is verschenen, van woningplatform Huispedia staat dat inmiddels één op de acht woningen tijdens het verkoopproces in prijs moet zakken omdat een koper uitblijft. Dit is het hoogste aantal in 2,5 jaar tijd. Gemiddeld gaat het om een flinke prijsverlaging: 9,3 procent, oftewel ongeveer 41.000 euro.
Onrealistische verwachtingen
Jarenlang groeiden de bomen tot in de hemel voor huizenverkopers en volgens Maxim Bours van Huispedia hebben veel huiseigenaren nog steeds dat beeld. "Mensen willen de maximale prijs realiseren en hebben soms onrealistische verwachtingen", zegt hij. Daarbij speelt ook de rol van makelaars mee. Verkopers nodigen vaak meerdere makelaars uit en kiezen geregeld degene die de hoogste verkoopprijs voorspelt.
Maar dat hoge inzetten heeft volgens de experts een belangrijk nadeel. Een prijsverlaging maakt een woning vaak juist minder aantrekkelijk voor potentiële kopers. Zij zien dat een huis langer te koop staat. Daardoor vragen zich af waarom dat pand nog niet verkocht is.
Bod onder de vraagprijs
Dat effect is ook terug te zien in het onderzoek van Huispedia. Woningen waarvan de vraagprijs is verlaagd, worden minder vaak overboden en juist vaker onderboden. Bij één op de drie volgt uiteindelijk zelfs een bod onder de vraagprijs. Een prijsverlaging die bedoeld is om nieuwe interesse te wekken, kan daardoor juist het tegenovergestelde effect hebben.
Dat betekent overigens niet dat de woningmarkt volledig is afkoelt. Volgens Huispedia ontstaat juist een steeds duidelijkere tweedeling op de markt. Woningen die vanaf het begin realistisch geprijsd zijn, vinden vaak nog altijd snel een koper en worden regelmatig boven de vraagprijs verkocht. Woningen die te hoog in de markt gezet zijn, blijven daarentegen langer te koop staan en moeten dan vaker een stap terug doen.
Afhankelijk van regio
Hoe groot dat verschil is, hangt sterk af van de regio. Zo wordt in de regio Utrecht gemiddeld nog fors overboden, terwijl de concurrentie in andere delen van het land een stuk minder groot is. Maar volgens Bours geldt overal dezelfde les: een realistische vraagprijs vergroot uiteindelijk de kans op een goede verkoop.