Hoe woningtekort wordt berekend en waarom dat niet een op een klopt met de werkelijkheid

Een adviesbureau dat ieder jaar het woningtekort berekent laat vandaag weten dat het de komende jaren nog verder gaat oplopen. De oorzaak: het uitponden van woningen. Met andere woorden: wanneer huurwoningen worden verkocht aan particulieren en dus van de huurmarkt verdwijnen. Mede daardoor hebben we nu een woningtekort van 410.000 woningen.

Vraag minus aanbod

Maar volgens senior onderzoeker/adviseur ruimte, wonen en economie Léon Groenemeijer is dat cijfer vooral 'op papier'. Het werkelijke woningtekort is net iets anders. Volgens Groenemeijer wordt het woningtekort berekend door te kijken naar vraag en aanbod. "We kijken enerzijds naar hoeveel nieuwe huishoudens er dit jaar bij zullen komen en naar hoeveel huishoudens - die er al zijn - wonen in een woning die ze moeten delen.

Daarbij wordt er onderscheid gemaakt tussen mensen onder en boven de 25 jaar, legt hij verder uit. "Want als je 25 jaar en ouder bent, dan nemen wij aan dat je eigenlijk op zoek bent naar een zelfstandige woning. Daarnaast kijken we ook naar het aanbod: dus bijvoorbeeld hoeveel woningen staan er op dit moment leeg. Als je vraag minus aanbod doet, dan komt er een woningtekort uit. En dat is dan een benadering van de werkelijkheid."

'Iedereen betaalbaar huisvesten'

Het gaat dus om een benadering omdat er geen rekening wordt gehouden met de prijs, het aantal woningzoekende of de vrije woningen die er zijn. Er is volgens de expert meer nodig om het werkelijke tekort in kaart te brengen. "Het werkelijke tekort naar type woning, blijkt uit het rekening houden met de doorstroom die er mogelijk is."

"Dan kom je uit op een verdeling van het woningbouwprogramma over de komende 15 jaar. 60 procent betaalbaar: dat zijn sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen. Die heb je nodig als de economie zich op een trendmatige manier ontwikkelt om dan iedereen ook betaalbaar te huisvesten."

Type woning en huurprijs

Met leeftijd wordt bijvoorbeeld wel rekening gehouden. Maar als het gaat om woningen die nog beschikbaar zouden zijn, wordt er dus niet gekeken naar de prijs of woningtype.

"Maar de vraag wat voor type woning je zou moeten bouwen is natuurlijk wel een belangrijke vraag", merkt Groenemeijer op.

Doorstroom

"En daarbij moet je rekening houden met de doorstroom op de woningmarkt", gaat hij verder. "Dus dan is het ook heel veel belangrijker wie nu eigenlijk een woning heeft, maar wel wil verhuizen naar een andere woning. Dat is een veel grotere groep."

Mensen die willen doorstromen, worden meegenomen in andere modellen. "Met die modellen berekenen we het meest optimale woningbouwprogramma: dus bijvoorbeeld hoeveel goedkope woningen heb je nodig? Hoeveel huurwoningen?"

Kijken naar woonwensen

De prijs en het soort woning, is een kwantitatief getal en zegt dus eigenlijk weinig over in hoeverre die woningen aansluiten bij de behoefte die er is, legt Groenemeijer uit. "Daarvoor moet je kijken naar de woonwensen. Wat willen mensen? En dan kom je dus terecht in een heel complex systeem, want een woningzoekende die nog geen woning heeft, die heeft misschien de wens om een hele goedkope woning te gaan bewonen."

"Maar als iemand anders verhuisd waardoor die woning vrijkomt, is dat ook prima." Bij dat soort berekeningen moet je echt rekening houden met wat er gebeurt in de 8 miljoen woningen die we hebben.

'Zo simpel is het niet'

Vanuit politiek Den Haag is er al jarenlang de wens om 100.000 woningen per jaar erbij te bouwen, ongeacht de soort woningen. Maar het woningtekort is met het plaatsen van deze woningen niet zo simpel opgelost, vertelt de onderzoeker. "Het maakt ook wel degelijk uit welke woning je bouwt. Maar het gaat ook vooral om de vraag: is het betaalbaar?"

Het is volgens de onderzoeker niet zo dat we een tekort van 400.000 woningen hebben opgelost door 400.000 appartementen te bouwen. "Zo simpel is het niet, de bevolkingsgroei gaat nog steeds door. Dus we moeten ook voor de lange termijn kijken. Het gaat niet alleen over het oplossen van het tekort nu, maar het gaat ook over hoeveel huishoudens we erbij krijgen in de toekomst, en wat voor een type huishouden dat dan zouden moeten zijn."

Economische ontwikkelingen

"En daarnaast - als het gaat over betaalbaarheid - moet er ook rekening gehouden worden met hoe de economie zich ontwikkelt", gaat hij verder. "Want als we een crisis hebben, dan hebben we opeens veel meer goedkope woningen nodig. En als het goed gaat met de economie, dan kunnen we wat meer dure woningen bouwen."

Maar wat voor verdeling van woningen zou dan een goede moeten zijn met het oog op de toekomst? Volgens Groenemeijer komt dat neer op 60 procent betaalbaar bouwen. "Dus dan gaat het om sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen."

Weerspiegeling van bevolking

Er blijft dan nog 40 procent over voor het bouwen van duurdere huurwoningen en koopwoningen."Als je dat een tijd volhoudt, dan past het wel beter bij de bevolking die we hebben", legt de expert uit.

"Waar we dan wel weer rekening mee moeten houden: als er een economische crisis komt, dan heb je meer woningen met lagere huren nodig. En als het economisch goed gaat, dan kan het meevallen."