Hoe eerlijk is het proces van bieden op koopwoningen? Deskundigen willen meer toezicht

Er zijn volgens woningmarkteconoom Mike Langen van ABN-AMRO twee redenen waarom er wordt geboden op huizen. "Ten eerste is er op dit moment meer vraag dan aanbod op de huizenmarkt. Daarnaast is een woning een heterogeen product: dat wil zeggen dat geen enkele woning exact hetzelfde is als een ander."

Niet één prijskaartje

"Bij homogene producten, zoals pennen", geeft hij als voorbeeld, "worden duizenden identieke stuks geproduceerd waarvoor een vaste prijs kan worden bepaald. Het klopt dat sommige pennen een tikkeltje duurder of goedkoper zijn dan de ander."

"Maar bij woningen is het veel lastiger om één prijs vast te stellen", gaat Langen verder. "Elke woning is uniek, mede doordat de locatie van de woning een doorslaggevende rol speelt in het bepalen van het prijskaartje. Bij dit soort heterogene producten zie je daarom dat mensen prijzen gaan bieden."

Terugkijken in het biedlogboek

Om te controleren of het biedproces eerlijk verloopt, bedachten Nederlandse Makelaarsorganisaties in 2023 het biedlogboek. Dat is een afspraak die voortkomt uit het verbeterplan 'vertrouwen in het koopproces.' Sinds 1 februari 2026 komt hier een extra regel bij: makelaars die zijn aangesloten bij de NVM zijn verplicht om de digitale app Move.nl te gebruiken waarin alle biedingen automatisch worden opgeslagen voor verkoper en bieders.

"Het idee van het biedlogboek was dat iedere makelaar zelf bijhoudt wie wat heeft geboden op een woning. Zodat bieders achteraf het biedproces kunnen bekijken", zegt Langen.

Meldpunt VEH

Vereniging Eigen Huis (VEH) opende deze week opnieuw het meldpunt voor misstanden bij het bieden op koopwoningen. Dat meldpunt werd 5 jaar geleden juist gesloten, maar is volgens de belangenvereniging weer nodig. "Afgelopen maandag wees een uitzending van het tv-programma Radar uit dat het biedproces nog steeds niet eerlijk en transparant verloopt", zegt woordvoerder Nico Stolwijk van Vereniging Eigen Huis.

Volgens de VEH maken makelaars nog steeds afspraken onderling of geven ze 'seintjes' aan favoriete kopers om de prijs op te drijven. De VEH concludeert dat deze praktijken, ondanks de komst van het biedlogboek, nog onvoldoende zijn teruggedrongen. "Na het openen van het meldpunt ontving VEH binnen 1 dag 250 meldingen van mensen die problemen ervaarden met makelaars", voegt Stolwijk toe.

Eén centrale plek

Een landelijk systeem waar alle biedingen van alle makelaars samenkomen, is er niet. "Daardoor kun je niet op één plek alles terugvinden. Ook is er geen onafhankelijke instantie die checkt of de gegevens in het logboek wel kloppen", zegt Langen. Of een openbaar biedplatform een oplossing bieden voor dit probleem? Volgens de woningmarkteconoom is het opzetten van een openbaar biedproces een stuk ingewikkelder dan het lijkt.

Hij vergelijkt het met een openbare veiling. "Als makelaar wil je dan dat er op één bepaald moment geboden kan worden", zegt Langen. "Maar omdat biedingen op verschillende tijden binnenkomen, moet iemand dit continu bijhouden om het vervolgens te kunnen publiceren. Ik denk dat een dergelijk platform technisch veel vraagt van makelaars."

Transparantie als risico

Bovendien denkt Langen dat de meeste makelaars niet warm lopen voor volledige transparantie. Het brengt namelijk een risico met zich mee.

"Stel dat er geen bod komt op een woning? In een besloten proces valt het niet op, maar bij openbaar bieden ziet iedereen dat een woning niet gewild is, wat de onderhandelingspositie van de verkoper direct verzwakt", legt hij uit.

Een eerlijk koopproces

De VEH pleit voor een streng toezicht op een eerlijk en transparant koopproces. "Een aantal jaar geleden hebben we de resultaten van ons vorige meldpunt gedeeld met makelaarsorganisaties en het ministerie", zegt VEH-woordvoerder Stolwijk.

"Hieruit zijn diverse maatregelen voortgekomen, zoals aanscherping van de gedragscode van makelaars, een overstijgend klachtenmeldpunt en het biedlogboek."

Strenger toezicht

Voor het gebruik van het biedproces en biedlogboek is op verzoek van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een duidelijke richtlijn opgesteld met minimale en uniforme eisen die zijn vastgesteld in de NTA 8061, gaat hij verder. "Samen hebben we afgesproken dat dit een volledig gesloten proces is: de makelaar kan tijdens de biedingen niet mee kijken."

Maar, "de NVM heeft deze specifieke afspraak niet ondertekend, omdat zij een eigen protocol volgen", voegt Stolwijk daaraan toe. "Vereniging Eigen Huis is ontevreden omdat het NVM-protocool afwijkt van de NTA-minimumeisen en daardoor ruimte laat voor beïnvloeding. Daarnaast willen we onafhankelijk toezicht op het gebruik van het biedlogboek en daar is nu nog geen sprake van." Op die manier kan alles eerlijker verlopen, hoopt VEH.