Expats betalen minder belasting en kunnen dus meer bieden: drijven ze de huizenprijzen op? 'In deze wijk is twee derde expat'

Makelaar Debbie Mels kan meteen zien waar Nederlanders wonen en in welke huizen expats zijn ingetrokken. "Bij expats bestaat er over het algemeen niet zoiets als Tesla-schaamte", lacht ze. "En Nederlanders vinden het weer heel belangrijk dat we aan de buitenkant laten zien dat we de voortuin netjes bijhouden."

Populaire wijk

We zijn in Eindhoven, in Meerhoven: een relatief nieuwe wijk met voornamelijk rijtjeshuizen. Een wijk die bovendien populair is bij de buitenlandse kenniswerkers die werken bij ASML of op de High Tech Campus, verderop in de stad. En dat is dus terug te zien in het straatbeeld.

"Hier praat je nu al over ongeveer twee derde expats en een derde Nederlanders", zegt Mels. Dat worden er nog meer, verwacht de makelaar. "Er werken nu al zo'n 20.000 mensen voor ASML en de komende jaren komen daar nog eens 20.000 bij." En zij moeten straks ook allemaal ergens wonen.

Invloed van expats

Maar verdringen de rijke(re) expats zo niet Eindhovenaren die ook op zoek zijn naar een huis? Door de zogenoemde expatregeling hoeven dit soort kenniswerkers de eerste 5 jaar namelijk minder inkomstenbelasting te betalen en dat betekent dat ze meer geld overhouden om een woning te huren of kopen.

Op welke manieren beïnvloeden expats de woningmarkt? Onderzoeksbureau SEO heeft dat uitgerekend. "Als je landelijk kijkt, is dat effect relatief beperkt", vertelt econoom Albert Rutten. "Op de huurmarkt kom je dan uit op ongeveer 0,1 procent en op de koopmarkt zit je op 0,3 procent."

'Tot 5 procent effect'

Het gaat wel om een grove berekening, benadrukt Rutten. Een nauwkeurige berekening maken is volgens hem ingewikkeld omdat de effecten van expats per regio verschillen. "Op plekken waar expats zich meer vestigen, heb je ook een iets groter effect", legt hij uit.

In Nederland wonen buitenlandse kenniswerkers vooral in de vijf grote steden: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven. Rutten pikt de hoofdstad eruit: "Daar zit je op de huurmarkt met een effect van minimaal 0,9 procent tot meer dan 2 procent. En op de koopmarkt gaat het om een effect van tussen de 2 tot 5 procent."

Rijtjeshuis voor 4,5 ton

Waar kiezen de expats eigenlijk voor als ze in Nederland een huis willen huren of kopen? Makelaar Mels heeft een bezichtiging in het noorden van Eindhoven, in een wijk met typische rijtjeshuizen uit de jaren 70. De woning heeft vier slaapkamers, een achtertuin en energielabel A. De vraagprijs: 435.00 euro.

Het is het soort huis dat in de smaak valt bij jonge expats én bij lokale woningzoekers, weet ze. "Het is een van de voordeligste woningen die je hier kunt vinden. Maar dit huis gaat niet weg voor 435.000 euro, eerder voor 450.000 euro", schat Mels in. "Ik verwacht dat een expat dit gaat kopen."

20.000 euro overbieden

Een van de eerste mensen die de woning komt bezichtigen is inderdaad een expat. Hij komt uit India en werkt in de regio Eindhoven. Na een korte rondleiding door het rijtjeshuis is hij overtuigd: "Ik ga een bod doen."

Hij is van plan om 20.000 euro boven de vraagprijs te gaan zitten. Dat hij door het belastingvoordeel als buitenlandse kenniswerker meer kan bieden dan 'gewone' Nederlanders, vindt hij geen probleem: "De overheid heeft dit beleid bedacht, om mensen zoals ik hier naartoe te halen."

'Ze hebben de middelen'

Dat expats meer kunnen bieden dan andere woningzoekers, merkt Mels vaker in de praktijk. "Ik denk dat je toch wel rekening moet houden met 10.000 tot 20.000 euro meer in vergelijking met een niet-expat", vertelt de makelaar. Volgens haar komt dat inderdaad door de expatregeling: "Daardoor hebben ze de financiële middelen om dat bod neer te kunnen leggen."

De Indiase bieder benadrukt dat het ook niet niets is om zomaar naar Nederland te komen. "Je weet niet wat de goede wijk is, waar je het beste een huis moet kopen", zegt hij. Toen hij in Nederland aankwam had hij snel een woning nodig. De Indiër besloot om te huren: "Om maar een huis te hebben moest ik 20 procent bovenop de huurprijs bieden om het huis te krijgen."

Ook hogere huurprijzen

Want ook op de huurmarkt hebben expats een prijsopdrijvend effect, laten de cijfers van onderzoeksbureau SEO dus zien. Zeker in steden waar veel buitenlandse kenniswerkers een huis zoeken, zoals in Eindhoven. Het is een ontwikkeling die ook de Woonbond ziet, zegt woordvoerder Mathijs ten Broeke. "Daar horen wij van woningzoekenden dat zij moeten concurreren met werknemers uit het buitenland."

Al worden de huurprijzen volgens de belangenorganisatie niet alleen omhoog gedreven door het belastingvoordeel voor expats. "Voor verhuurders is het aantrekkelijker om een expat voor een korte periode te huisvesten dan een lokale woningzoekende die gewoon een normaal vast contract wil met huurbescherming", legt hij uit.

Nederlanders kansloos?

Maar, benadrukt de woordvoerder: "De kern is natuurlijk dat er gewoon te weinig woningen voor te veel mensen zijn." En daar is de Indiase bieder in Eindhoven ook de dupe van: hij blijkt uiteindelijk overboden, door een andere expat. "Zijn bod was net te laag en hij had iets meer voorbehouden", zegt makelaar Mels. Betekent dit dat lokale woningzoekers al helemaal kansloos zijn?

Niet per se, denkt Mels. "Nederlanders zoeken echt dat hele typische jaren 30-huis, met die mooie glas-in-lood-ramen", zegt ze lachend. En daar ligt volgens haar een kans, want smaken verschillen: "Daar hoef je bij een expat namelijk niet mee aan te komen. Zij zijn juist op zoek naar goed geïsoleerde woningen, met kunststof kozijnen en dubbel glas."