Het moet makkelijker worden voor senioren om een hypotheek te krijgen. Dat vindt de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, verantwoordelijk voor de Nationale Hypotheek Garanties (NHG). NHG introduceert vandaag een NHG-garantie waardoor ouderen die een huis willen kopen onder bepaalde voorwaarden ruimere mogelijkheden krijgen. “We zien nu teveel ouderen die graag willen verhuizen naar een kleinere toekomstbestendige woning, maar moeite hebben met de financiering bij de bank”, zegt Arjen Gielen, directeur van NHG bij EenVandaag.
De meeste mensen van 55 jaar en ouder, 59%, wonen in een koopwoning. Uit onderzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken blijkt dat bijna een kwart van die ouderen wil verhuizen. Vaak naar een woning waarin ze ook in de toekomst zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Maar banken geven lang niet altijd een hypotheek om die wens te vervullen. “De financieringsnormen zijn de laatste jaren flink aangescherpt. Daardoor is het voor ouderen lastiger een lening te krijgen dan voorheen. Soms is het heel opmerkelijk omdat nieuwe hypotheeklasten lager uitvallen dan bestaande maandlasten”, erkent Arjen Gielen.
Door andere manier van toetsen kunnen ouderen meer lenen
Ouderen lopen vaak vast bij de bank omdat er een AOW-gat is, het vermogen in het huis zit en het pensioeninkomen lager is dan het inkomen uit werk. Banken berekenen de maximale hypotheek op basis van het laagste punt van het toekomstige inkomen en alsof de hele hypotheek wordt afgelost, ook wanneer er een gedeeltelijke aflossingsvrije hypotheek is. Met de nieuwe NHG-garantie mogen geldverstrekkers hypotheekaanvragen toetsen op basis van de werkelijke maandlasten. Door die andere manier van toetsen kunnen ouderen meer lenen. De garantie is bedoeld voor mensen die AOW ontvangen of tien jaar daarvoor zitten. Minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren juicht de komst van de garantie toe: “Veel senioren profiteren van deze maatregel, bovendien bevordert het de doorstroming en heeft zo een positief effect op de gehele woningmarkt.”
De stichting Waarborgfonds Eigen Woningen is opgericht zodat zoveel mogelijk mensen op een verantwoorde manier een woning kunnen kopen. Door de kredietcrisis zijn de leennormen flink aangescherpt. Gielen: “In de crisis is een aantal forse maatregels genomen, die waren goed, maar nu komen de randen daarvan weer in beeld.” Naast senioren hebben bijvoorbeeld ook starters en ZZP’ers moeite een geschikte hypotheek te krijgen. “We moeten niet de teugels loslaten, maar we kunnen wel een beetje beter de teugels hanteren. Want nu stokt de markt”, aldus Gielen.
Hoe werkt de NHG-garantie voor ouderen?
Mede naar aanleiding van de kredietcrises zijn de normen voor hypotheken de afgelopen jaren steeds strenger geworden. Om te bepalen hoeveel iemand mag lenen wordt er nu standaard gerekend alsof iemand de hele hypotheek aflost, ook als er een gedeelte aflossingsvrij is.
Een rekenvoorbeeld. Een echtpaar heeft een inkomen van 30.000 euro. Op dit moment wonen zij in een rijtjeshuis van 250.000 en betalen zij 4,5% rente over hun hypotheek van 175.000 euro, waarvan 100.000 euro aflossingsvrij is. Hun maandlasten bedragen 755,-. Ze willen graag verhuizen naar een appartement, dat ook 250.000 euro kost. Hun nieuwe hypotheekrente bedraagt 2%. Ook voor deze woning hebben ze een hypotheek van 175.000 euro nodig, waarvan 100.000 euro aflossingsvrij. Hun nieuwe maandlasten bedragen 469,-. Volgens de regels moet de bank echter net doen alsof ook het aflossingsvrije deel toch wordt afgelost. In dat geval komt de bank op (fictieve) lasten van 647,-. Te hoog, want de toegestane maandlasten bedragen volgens de regels 537,- voor dit echtpaar.
De NHG-garantie stelt voor dat als een oudere een huis wil kopen van onder de 265.000 euro de bank, onder een aantal voorwaarden, wel mag rekenen met de werkelijke lasten.
Wat zijn de belangrijkste criteria om voor een NHG-garantie in aanmerking te komen?
- Voor senioren vanaf 10 jaar voor AOW-leeftijd en ouder
- Verhuizen van een huidige koopwoning naar een nieuwe koopwoning tot de NHG-kostengrens van € 265.000
- De werkelijke maandlast van de nieuwe lening wordt gelijk of lager dan de werkelijke maandlast uit de oude lening
- Financiering van de nieuwe koopwoning is op basis van de reguliere annuïtaire toetsing niet mogelijk. Als gekeken wordt naar de werkelijke maandlast, dan past het wel.
- De rente staat voor minimaal 20 jaar vast.
Vragen? Stel ze!
Heb je nog vragen of wil je reageren? Stuur ons dan hier een berichtje in onze chat. Elke donderdag vertellen we in de Doe mee-nieuwsbrief wat we met alle reacties doen. Wil je die in je mail? Meld je dan hier aan.