Overwaarde op je huis, wat je eraan hebt en wat je ermee kunt: jullie vragen beantwoord

Huiseigenaren profiteren vaker van overwaarde bij de verkoop van hun woning. Huizen die jaren geleden zijn gekocht, kunnen vanwege de stijgende huizenprijzen nu meestal voor een hogere prijs worden verkocht. We vroegen wat jullie hierover wilden weten.

Econoom en huizenmarktdeskundige bij de Rabobank Nic Vrieselaar en universitair docent Wonen aan de TU Delft Joris Hoekstra geven antwoord op jullie vragen.

1. Wat is overwaarde en hoe wordt het berekend?

"Het is eigenlijk het verschil tussen de verkoopprijs of waarde van een huis en de actuele hypotheekschuld", zegt Vrieselaar. "Stel dat je bijvoorbeeld nog een hypotheekschuld hebt van 3 ton, en je kunt je huis verkopen voor 5 ton, dan heb je 2 ton overwaarde."

"Er zijn drie onderdelen die bepalen hoeveel overwaarde je hebt", legt Vrieselaar uit. "In het algemeen zijn dat de gestegen huizenprijzen, daarnaast maakt het uit welk bedrag van je hypotheek je al hebt afgelost, en tot slot of je verbeteringen hebt gedaan aan je huis, door bijvoorbeeld zonnepanelen te installeren of je keuken te moderniseren."

Als je wil weten hoeveel overwaarde je huis heeft, zijn er verschillende manieren om daarachter te komen. "De meest zuivere manier om erachter te komen is simpelweg om je huis daadwerkelijk te verkopen, en dan daar je hypotheekschuld vanaf te halen. Dan weet je precies wat je ervoor krijgt."

"Maar als dat nog geen optie is, kun je ook kijken naar de WOZ-waarde van je woning, of kun je een taxateur inschakelen om de waarde in te schatten. En stel dat het huis van je buren net verkocht is, dan weet je het soms ook al wel ongeveer."

2. Hoe komt het dat de overwaarde blijft stijgen en wanneer zou dit stoppen?

Dat de overwaarde van Nederlanders toeneemt, komt door een aantal dingen: "Allereerst stijgen de huizenprijzen gewoon enorm. Dat gaat echt heel hard. Koopwoningen zijn nu bijna 11 procent duurder dan een jaar geleden. En als je de prijzen vergelijkt met 10 jaar geleden, dan zijn die meer dan verdubbeld. Dus de belangrijkste drijfveer achter overwaarde zijn die gestegen huizenprijzen", vertelt Vrieselaar.

"Maar ook zijn mensen steeds meer gaan aflossen. Twintig jaar geleden was het nog gebruikelijk om een hypotheek af te sluiten voor zo'n 110 procent van de waarde van het huis. Je kon dus meer lenen dan dat het huis waard was, en begon niet met een overwaarde, maar met een onderwaarde. Bovendien waren aflossingsvrije hypotheken toen nog normaal, waarbij je tot een bepaalde einddatum niets hoefde af te lossen. Daardoor bleven mensen ook langer met de onderwaarde zitten, en duurde het langer tot ze overwaarde opbouwden."

"Deze ruime hypotheeknormen droegen alleen wel bij aan de financiële crisis, en zijn daarom aangescherpt. Mensen beginnen nu met een lagere schuld, omdat ze de hypotheek meestal afsluiten op maximaal 100 procent van de woningwaarde, en ook meteen gaan aflossen."

3. Wat heb ik aan de overwaarde als ik weer een (duur) huis moet kopen?

"Dat hangt ervan af waar je overwaarde vandaan komt", zegt Vrieselaar. "Als je overwaarde hebt gekregen door stijgende huizenprijzen, dan sta je sowieso 2-0 voor op starters en 1-0 voor op doorstromers die nog niet zo lang geleden hebben gekocht, want zij hebben geen of minder overwaarde. Maar een volgend huis is door de prijsstijging inderdaad ook een stuk duurder is, waardoor het de vraag is of je groter kunt wonen. Dat lukt eigenlijk alleen als je wil verhuizen naar een goedkopere plek, waar prijzen minder hard zijn gestegen."

"Met overwaarde die ontstaat doordat je aflost op je hypotheek kun je wel iets makkelijker verhuizen naar een groter en duurder huis, want aflossen is immers een vorm van sparen."

Ook geeft overwaarde je makkelijker toegang tot krediet, vervolgt Vrieselaar. "Dat komt omdat je met overwaarde in een lagere risicocategorie valt. Wanneer je dus een eigen zaak wil beginnen, en bijvoorbeeld een pand wil kopen, dan kun je daar vanwege je overwaarde makkelijker geld voor lenen dan iemand zonder overwaarde. Ook kun je vaak makkelijker geld lenen om je huis te verbeteren."

4. Zolang je in je woning blijft wonen, heb je toch geen overwaarde? Of kun je die ook gebruiken terwijl je er nog woont?

Soms kun je een deel van je overwaarde uit je huis halen, legt Hoekstra uit. "Bijvoorbeeld via een verzilverhypotheek. Dan krijg je eenmalig of maandelijks een bedrag gestort dat is gebaseerd op de waarde van je woning. Je kunt niet het volledige bedrag opnemen, want banken willen het risico beperken; meestal kun je maximaal 50 procent van de woningwaarde benutten via zo'n hypotheek."

Hoewel verzilverhypotheken al een tijdje bestaan, merkt Hoekstra dat ze in Nederland nog niet heel populair zijn. "Er zijn maar een paar aanbieders en vergeleken met normale hypotheken is het een nicheproduct. Ondanks dat het af en toe in het nieuws komt, zien we dat de meeste ouderen met een koopwoning er geen gebruik van maken."

Een andere optie die nog niet zo bekend is, is 'sale and lease back', vervolgt de universitair docent. "Je verkoopt je huis dan aan een commerciële partij en huurt het vervolgens terug. Je ontvangt een groot deel van de woningwaarde (vaak 80 tot 90 procent), maar je moet dan meestal wel een marktconforme huur gaan betalen."

Wat ook kan: een tweede hypotheek nemen. "Dan krijg je eigenlijk in één keer een fors bedrag uitbetaald. Maar het nadeel daarvan is dat je die wel weer moet aflossen."

5. Kun je met veel overwaarde op je bankrekening in een huurhuis gaan zitten?

"De particuliere huursector is in Nederland klein en vaak erg duur. Daarom kan het voorkomen dat mensen met overwaarde of vermogen toch kiezen voor een sociale huurwoning", vertelt Hoekstra. "Bij de toewijzing van sociale huurwoningen wordt alleen gekeken naar je belastbaar inkomen en niet naar je vermogen. Er zijn daarom gevallen bekend waarin ouderen hun koopwoning verlaten om in een sociale huurwoning te gaan wonen, terwijl ze eigenlijk veel geld op de bank hebben."

"Dat kan een punt van discussie zijn, omdat deze mensen de sociale huurwoning wellicht niet financieel nodig hebben", vervolgt hij. "Toch zijn er geen checks op vermogen; de toewijzing wordt enkel gebaseerd op belastbaar inkomen. Dit betekent dat wanneer je inkomen na je pensioen daalt, je onder de inkomensgrens kunt komen, zelfs als je spaargeld hebt of een redelijk pensioen ontvangt."

6. Wat doet overwaarde met ongelijkheid op de woningmarkt?

"Overwaarde door prijsstijging leidt tot ongelijkheid op de woningmarkt. Het is namelijk een vorm van vermogensopbouw voor huiseigenaren, en niet voor huurders en thuiswoners. Stel jij verkoopt je huis aan jonge starters, en zij betalen door de huizenprijsstijgingen er een ton meer voor dan jij er destijds voor hebt betaald, dan is het goed om te beseffen dat voor de ton die jij krijgt, de starters die jouw huis kopen 30 jaar lang elke maand honderden euro's extra kwijt zijn aan rente en hypotheekaflossingen."

"Dat is geld wat zij niet kunnen sparen, wat zij niet kunnen uitgeven aan eventuele kinderen, of aan onderhoud van het huis. Met andere woorden: de stijgende huizenprijzen zijn als een vermogensoverdracht van jong naar oud."

"Maar de instapprijs van een eigen woning wordt ook steeds hoger door de prijsstijgingen, wat tot kansenongelijkheid leidt. Nieuwe generaties moeten steeds meer betalen voor een eigen koophuis. Een groeiende groep kan dat niet meer opbrengen, en woont langer bij ouders of blijft huren."

7. Waarom wordt er geen belasting over de overwaarde geheven?

"Waar precies belasting op wordt geheven, en hoeveel, is natuurlijk een politieke keuze. Het is niet alsof er helemaal geen belasting wordt geheven op overwaarde", zegt Vrieselaar.

Wanneer je niks met je overwaarde doet en dus in je huis blijft wonen, betaal je er geen belasting over. Maar je betaalt wel belasting over je vermogen. Ieder jaar moet je een percentage van de actuele waarde van je huis, de WOZ-waarde, optellen bij je inkomen, en daar inkomstenbelasting over betalen. De hypotheekrente die je dat jaar hebt betaald, mag je weer van je inkomen aftrekken. Dat is de hypotheekrenteaftrek. Veel huiseigenaren krijgen zo geld toe, maar als je heel veel overwaarde hebt, dan betaal je elk jaar wat belasting."

"Dit geldt ook als je je overwaarde opneemt en weer in een nieuw huis stopt. Maar als je er iets anders mee doet dan een nieuw huis mee kopen, dan heeft dat gevolgen voor je hypotheekrenteaftrek en moet je mogelijk wel vermogensbelasting betalen."

"Maar de meeste mensen halen geen geld uit hun woning om het op hun bankrekening te laten staan", legt Hoekstra uit. "Vaak hebben ze een specifiek doel, zoals het verduurzamen van hun huis, het betalen van hogere zorgkosten, het helpen van hun kinderen bij de aankoop van een woning, of om hun pensioen aan te vullen om wat luxer te kunnen leven, bijvoorbeeld door te reizen of een camper te kopen."