Oneerlijke praktijken op de woningmarkt? Dit kunnen we leren van Noorwegen, waar biedingen transparant zijn

De oververhitte woningmarkt en oneerlijke biedingspraktijken roepen de vraag op hoe je eerlijker een huis verkoopt. In Noorwegen zijn de biedingen open, en dat werkt daar al jaren heel goed.

Zet een aantal millennials bij elkaar en het gesprek gaat al snel over de oververhitte woningmarkt. Hoe kom je zonder makelaar nog aan een huis? Spelen makelaars het spel wel eerlijk? En wat moet je bieden? Je wil natuurlijk niet te veel betalen.

Dealtjes en gunsten

Volgens woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis (VEH) Hans André de la Porte speelt het probleem met oneerlijke biedingen al langer, met name in de Randstad. "Er worden bijvoorbeeld uitsluitend biedingen doorgegeven van klanten van bevriende makelaars, een soort dealtjes en gunsten. Of kopers worden bewust buiten spel gezet als zij zonder aankoopmakelaar een bod doen. Of als zij vragen om een voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring", legt hij uit.

Vereniging Eigen Huis opende afgelopen maand een meldpunt. Huizenkopers konden daar melden wanneer zij te maken hadden met een oneerlijk biedingsproces. Er kwamen 600 meldingen binnen. VEH is deze meldingen aan het onderzoeken en komt later met aanbevelingen. "Er zijn op dit moment weinig wetten en regels op dit terrein. De problemen waren er al wel, maar ze zijn door de huidige markt nog nooit zo zichtbaar geweest", zegt De la Porte.

Verandering nodig

Reden voor een verandering van ons biedingssysteem, zegt hoogleraar woningmarkt van de TU Delft Peter Boelhouwer. Hij ziet dat de oneerlijke praktijken een groot probleem worden. "Normaal gesproken was dit een prima systeem. Alleen de vraag en aanbod is momenteel zo bizar dat je je kunt afvragen of we het systeem niet moeten veranderen. Zoals het nu gaat is het voor niemand goed", zegt hij.

Een oplossing voor het probleem heeft Boelhouwer niet meteen paraat. "Ik denk dat open biedingen en dus meer transparantie wel een oplossing kunnen zijn." Ook demissionair minister Kajsa Ollongren heeft in een brief aan de kamer laten weten zich zorgen te maken. Het proces rondom de aankoop en verkoop van een woning moet volgens haar transparanter.

Noorwegen doet het al

In Noorwegen kennen ze zo'n open biedingsysteem al. Als je interesse hebt in een woning, kun je het huis bezichtigen en aangeven dat je interesse hebt aan de makelaar. Je kunt wachten of meteen een bod uitbrengen. Het eerste bod moet altijd schriftelijk.

Ook moet je in Noorwegen de financiën al rond hebben. Bieden met voorbehoud van financiën, zoals in Nederland, is dus geen optie. Na het eerste bod krijgen alle mensen die hebben aangegeven interesse te hebben in de woning een sms-bericht waarin staat dat er een eerste bod is uitgebracht. Je kan dan een tegenbod doen, dit gaat door totdat de verkopende partij het bod accepteert. Het hoogste bod krijgt de woning. Bieders worden dus de hele tijd per sms op de hoogte gehouden van de andere biedingen, terwijl we in Nederland veel met gesloten biedingen werken.

'Werkt hier al jaren'

"Het werkt hier al jaren prima", zegt Gert Rietman. Hij woont sinds 1996 in Noorwegen en adviseert Nederlanders tijdens het kopen van een huis in het land. "Er zit een beveiligingssysteem in het sms'en en je kan niet zomaar een bod uitbrengen. Er is een financiële screening. Hierdoor kunnen vrienden en familie niet de prijs opdrijven. Ook komt er een biedingsjournaal waarin je kunt zie wie wat heeft geboden. Zijn dat eventuele familie of vrienden, dan kan je dan zien, en dan kun je een klacht indienen."

En wat nou als je de enige bieder bent? "In dat geval kan de verkopende partij een tegenbod doen", legt Rietman uit. Al speelt het volgens hem niet vaak. Ook in Noorwegen zijn de huizenprijzen momenteel hoog. "Vaak worden huizen hier ver boven de taxatiewaarde verkocht."

Andere rol voor de makelaar

Naast een transparant biedingssysteem ligt er in Noorwegen ook een andere rol voor de makelaar. In Nederland kennen wij een aankoop- en verkoopmakelaar. "Maar een aankoopmakelaar kennen wij hier niet. De makelaar heeft een onafhankelijke rol", zegt Rietman.

In Noorwegen moet de makelaar aan veel wettelijke eisen voldoen. Hij heeft bijvoorbeeld een informatieplicht: wanneer de verkopende makelaar een woning laat zien, is hij of zij verplicht om de plussen maar ook de minnen te benoemen.

Vast bedrag

Ook zorgt de makelaar ervoor dat het biedingsproces via sms goed verloopt en de kopers op de hoogte zijn van de biedingen. Daarna is het ook aan de makelaar om het papierwerk te doen bij de verkoop.

"De makelaar heeft in Noorwegen geen belang bij een hoge verkoopprijs. Van tevoren wordt er afgesproken hoeveel een makelaar krijgt. Dat is een vast bedrag, bijvoorbeeld 5000 per opdracht. Dat zorgt ook voor een meer onafhankelijke rol", zegt Rietman. In Nederland krijgen makelaars vaker een bepaald percentage van de verkoopprijs: hogere prijzen lonen in dat geval wel.

Werkt Noors systeem ook in Nederland?

Er zijn in Nederland al mogelijkheden om je huis te verkopen via een open bieding. Dat kun je bijvoorbeeld vergelijken met een veiling op Marktplaats. Als je je huis verkoopt, mag je namelijk zelf weten hoe je dit doet. Peter Boelhouwer merkt dat verkopers vaak niet van deze optie weten. "Makelaars zouden ze daarop moeten wijzen. En mensen moeten het wel willen natuurlijk."

Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis vindt hoe Noorwegen het bieden aanpakt interessant. Toch is dit niet zomaar te kopiëren naar Nederland, denkt hij: "Elk land heeft haar gewoonten. Noorwegen is in veel opzichten erg transparant. In Nederland kennen wij ook het recht van gunning. Je mag zelf weten aan wie je het huis wil gunnen, ook als het bod lager is. Je hebt zelfbeschikkingsrecht over je huis. Je mag het verkopen op de manier die jij wil. Dat gaat ook niet verdwijnen."