Helft nieuwbouwprojecten uitgesteld, is 'doorbouwgarantie' de oplossing? 'Een perverse prikkel'

Door gestegen bouwkosten en de hogere hypotheekrente zijn nieuwbouwhuizen minder in trek, zien projectontwikkelaars. Om te voorkomen dat veel projecten worden afgeblazen, willen ze een zogenoemde 'doorbouwgarantie'. De vraag is of dat wel dé oplossing is.

Waar nieuwbouwwoningen een jaar geleden nog als warme broodjes over de toonbank gingen, is de populariteit inmiddels gedaald. "Dit jaar wordt 50 procent van de nieuwbouwprojecten uitgesteld", zegt voorzitter Desirée Uitzetter van NEPROM, de branchevereniging voor projectontwikkelaars.

Uitstel of afstel?

Al die uitgestelde projecten leiden tot veel onzekerheid bij kopers, weten Daphne van de Water en haar vriend nog steeds niet of de nieuwbouwwoning in Best waar ze een optie op hebben ook daadwerkelijk gebouwd gaat worden. De bouw zou op 1 maart starten, 'maar ze hebben het nog met 3 maanden uitgesteld'.

Het stel is al lang aan het zoeken naar een eigen huis. "Ik ben nu aan het huren en ik wil eigenlijk graag een volgende stap maken. We hebben ook een kinderwens", vertelt Daphne. "Als dit niet doorgaat, moeten we opnieuw gaan zoeken. Tegen een hogere rente, want die zie ik alsmaar hoger worden."

Te weinig animo

Eerder ging het bouwproject al van 30 naar 20 woningen, maar tot nu toe zijn slechts 9 woningen verkocht. Door te weinig animo gaat het plan nu mogelijk helemaal niet meer door. Dat terwijl nieuwbouw belangrijk is voor het oplossen van het woningtekort: het kabinet wil tot 2030 in totaal 900.000 nieuwe huizen bouwen.

Maar dat wordt volgens NEPROM-voorzitter Uitzetter onder de huidige omstandigheden een flinke uitdaging. "Ik vrees dat als we niet ingrijpen er dit jaar 40.000 koopwoningen gebouwd worden, in plaats van de 100.000 die we voor ogen hadden."

Doorbouwgarantie

De projectontwikkelaars willen daarom dat er garantstelling door de overheid komt. "Projectontwikkelaars starten met bouwen wanneer 70 procent van de woningen verkocht is, maar dat percentage wordt lastig gehaald", zegt Uitzetter. Ze stelt om de bouw te starten als de helft is verkocht, en dat het Rijk garant staat voor de laatste 20 procent, om zo alsnog op die 70 procent uit te komen.

Woningmarktdeskundige Stefan Groot van de Rabobank ziet de nieuwbouw 'instorten' en begrijpt de oproep. Toch denkt hij niet dat zo'n 'doorbouwgarantie' het goede instrument is: "Dan gaat eigenlijk de overheid woningen opkopen die niet kunnen worden verkocht aan een normale huizenkoper."

'Soberder gaan bouwen'

Volgens hem is het probleem dat een doorbouwgarantie vooral van toepassing is op woningen die te hoog geprijsd zijn of niet goed aansluiten op de vraag. "De bouwsector kan daar natuurlijk ook rekening mee houden bij het soort woningen dat ze bouwen", vindt hij.

De expert zegt dat de prijzen van nieuwbouwwoningen weer wat moeten gaan zakken: "Dus dat de grondprijzen gaan dalen en we weer wat soberder gaan bouwen." Maar hij ziet dat het tijd kost voordat de sector zich heeft aangepast aan de nieuwe situatie.

Tijdelijke btw-verlaging?

Hierdoor ontstaat wel het risico dat we te maken kunnen krijgen met een 'flinke dip' in de woningbouw, waarschuwt Groot. "Net nu we die niet kunnen gebruiken." Daarom moet de overheid op korte termijn met maatregelen komen om dat te voorkomen. Bijvoorbeeld door de btw tijdelijk te verlagen, stelt hij voor.

"Na de financiële crisis is de btw op renovaties en verbouwingen tijdelijk omlaag gegaan. Dat heeft toen tot flink wat extra omzet voor bouwbedrijven gezorgd", legt hij uit. "Zo'n soort maatregel zou je nu ook weer kunnen doen, maar dan bijvoorbeeld ook voor nieuwbouw."

Grotere rol gemeenten

Maar los van tijdelijke maatregelen moet er vooral gekeken worden naar meer structurele oplossingen, vindt de woningmarktdeskundige. "We moeten zorgen dat er op termijn meer locaties beschikbaar komen waar mag worden gebouwd. Dan zullen de grondprijzen ook gaan dalen."

Daarin ziet hij een grotere rol voor gemeenten weggelegd. "Geef gemeenten meer vrijheid bij de woningbouw. Zij kunnen namelijk het beste inschatten waar vraag naar is en wat past bij de regio."

Planbatenheffing

Ook denkt Groot aan een zogeheten planbatenheffing: "Dat is eigenlijk een heffing op de waardesprong die grond krijgt als daar woningen op mogen worden gebouwd, want grond waar je woningen op mag bouwen is veel meer waard dan grond waarop dat niet mag."

De verdeling van de kosten en de baten is nu vaak scheef, legt hij uit. "Vaak zie je dat de oorspronkelijke grondeigenaar eigenlijk heel veel geld verdient aan woningbouw, maar dat tegelijkertijd overheden soms uiteindelijk met verliezen zitten die ergens van moeten worden betaald."

'We moeten alles op alles zetten'

Veel aanvullende kosten van woningbouw, zoals de aanleg van wegen en voorzieningen, komen namelijk op het bordje van gemeenten terecht. Door ook gemeenten mee te laten profiteren van de grondwaardestijging hebben ze meer geld om alle kosten te kunnen dragen, zegt de expert.

Op die manier hebben gemeenten meer baat bij het toestaan van woningbouw, verwacht hij. En dat is volgens hem belangrijk om de woningnood in Nederland te verminderen: "We moeten echt alles op alles zetten om zoveel mogelijk woningen te bouwen."