Private equity-investeerders azen op onderhoud huurwoningen, waardoor kosten stijgen: 'Huurder betaalt'
Nederland telt bijna 2,5 miljoen corporatiewoningen, huurwoningen van een woningcorporatie. De onderhoudskosten van deze woningen rijzen de pan uit. En dat komt voor een deel door de instroom van private equity geld in de sector. "Beleid ontbreekt."
In de afgelopen 7 jaar is het onderhoud van corporatiewoningen maar liefst 60 procent duurder geworden. De kosten stegen van 4,1 miljard in 2018 naar inmiddels ruim 6,7 miljard. Het gaat bijvoorbeeld om het gewone verf-en loodgieterswerk, om isolatie, en funderingsherstel en over andere algemene opknapbeurten.
Problematische verhoging van kosten
Die kostenexplosie is een probleem, want de woningcorporaties hebben deze stijging niet voorzien en komen geld tekort. Geld dat niet aan nieuwbouw of verduurzaming kan worden uitgegeven. "Die toename van de onderhoudskosten zien we ook bij Woonstad Rotterdam", vertelt Mohamed el Achkar, bestuursvoorzitter van de 55.000 woningen tellende corporatie.
Onderhoudsbedrijven worden overgenomen door private equity-bedrijven. Dat kan nog meer kostenverhogingen met zich meebrengen.Bestuursvoorzitter van Woonstad Rotterdam Mohamed el Achkar
"Aan de ene kant zijn er inflatie en prijsstijgingen waardoor onderhoud duurder wordt, maar aan de andere kant zien we ook dat onderhoudsbedrijven worden overgenomen door private equity-bedrijven. Dat zal naast andere factoren mogelijk nog meer kostenverhogingen met zich mee kunnen brengen."
Commerciële clubs
Afgelopen week publiceerde de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILI) het jaarlijkse rapport over de corporatiesector. Daarin staat dat er 'op dit moment geen volledig inzicht is in de oorzaken van de sterke stijging van de onderhoudsuitgaven'.
Het probleem is dat zeer commerciële clubs op die grote geldpot van het onderhoud zijn afgestapt.Beleidsmedewerker van de Woonbond Maarten Wiedemeijer
Maar de Woonbond, belangenvereniging voor huurders en woningzoekenden, is een stuk concreter over de oorzaak van deze exorbitante kostenstijging: "De kern van het probleem is dat een aantal zeer commerciële clubs op die grote geldpot van het onderhoud zijn afgestapt", zegt beleidsmedewerker van de Woonbond Maarten Wiedemeijer. Het gaat dan om private equity-investeerders, die dus bedrijven die onderhoud uitvoeren overnemen.
Slim geld verdienen
"Deze private equity-partijen maken handig gebruik van de enorme personeelstekorten. Ze springen in een gat in de markt en willen daar veel geld mee verdienen."
De omvang van het probleem is nog onduidelijk, maar de trend is volgens Wiedemeijer van de Woonbond onmiskenbaar, "ook al lijken brancheorganisaties er nog wat bleu (afzijdig, red.) in te staan."
Weinig zicht op privé-investeerders
Inderdaad geven woningcorporatie-koepelorganisatie Aedes en de Autoriteit Woningcorporatie (onderdeel van de Inspectie Leefomgeving en Transport) aan dat ze weinig zicht hebben op de toename van private investeerders in de sector.
Dat is verbazingwekkend, want al in 2023 schreef de Autoriteit: "Een opvallende ontwikkeling is dat bedrijven in private equity (privé-investeringen) onderhoudsbedrijven zijn gaan opkopen, gericht op sociale huurwoningen. Zij zien dit dus als een groeimarkt."
Kritisch zijn
"De toegenomen uitgaven van woningcorporaties en de enorme verduurzamingsopgave die er nog ligt, voeden deze verwachting. Dit is een ontwikkeling om kritisch te volgen", zegt de Autoriteit in het rapport uit 2023.
"Overnames door private equity-bedrijven hebben in andere sectoren - bijvoorbeeld tandartspraktijken, gezondheidsklinieken en het openbaar vervoer - voor prijsstijgingen gezorgd. Dat pleit ervoor dat woningcorporaties zoveel mogelijk de regie in handen houden."
Huurders betalen
Er moet dus onderzoek komen naar de rol van private equity in de sector. Dat wordt hoogste tijd, benadrukt de Woonbond.
"De gevolgen van de hoge kosten voor onderhoud zijn direct voelbaar voor onze achterban", legt Maarten Wiedemeijer uit. "Huurders betalen natuurlijk die hogere onderhoudslasten."
Beleid ontbreekt
De Woonbond hekelt het ontbreken van beleid: "Vanuit de politiek, het ministerie of vanuit de koepel van de woningcorporaties is er gewoon helemaal geen beleid ontwikkeld om ervoor te zorgen dat we dat onderhoud op een goede manier doen, tegen lagere kosten en met meer tevredenheid. Het is eigenlijk gewoon compleet uit de hand gelopen."
Als oplossing pleit de Woonbond voor een terugkeer naar de basis. "Eigenlijk zou het veel beter zijn als woningcorporaties die werkzaamheden gewoon in eigen beheer uitvoeren."
Centraal en onafhankelijk
Hij oppert daarnaast het idee om het onderhoud centraal te organiseren via koepelorganisatie Aedes, zodat men niet langer afhankelijk is van commerciële partijen die uit zijn op hoge winstmarges.
"Er is gewoon echt werk aan de winkel voor die brancheorganisatie om dit onder controle te krijgen", sluit Wiedemeijer af, want als de geldstroom naar deze private equity-partijen niet stopt, blijft er volgens hem simpelweg te weinig over voor de enorme maatschappelijke opgave waar de woningmarkt voor staat.